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Archive pour la catégorie ‘Habitation’

Beaucoup d’assurés ne comprennent pas les textes auxquels les assureurs se réfèrent en cas d’impayés des cotisations et qui encadrent la « vie » du contrat d’assurance habitation en France. En cas de défaut de paiement, en effet, et les textes sont clairs à ce sujet, l’assuré reste redevable de ses cotisations d’assurance tout en perdant le bénéfice de cette dernière. Pour tenter d’éclaircir le processus qui mène des échéances impayées à la suspension du contrat puis à sa résiliation. Et pour tenter d’en mesurer les conséquences pour l’assuré.

A défaut de paiement d’une prime, ou d’une fraction de prime, dans les dix jours de son échéance, et indépendamment du droit pour l’assureur de poursuivre l’exécution du contrat en justice, la garantie ne peut être suspendue que trente jours après la mise en demeure de l’assuré. Au cas où la prime annuelle a été fractionnée, la suspension de la garantie, intervenue en cas de non-paiement d’une des fractions de prime, produit ses effets jusqu’à l’expiration de la période annuelle considérée. La prime ou fraction de prime est portable dans tous les cas, après la mise en demeure de l’assuré.

L’assureur a le droit de résilier le contrat dix jours après l’expiration du délai de trente jours (sus-)mentionné…

Le contrat non résilié reprend pour l’avenir ses effets, à midi le lendemain du jour où ont été payés à l’assureur ou au mandataire désigné par lui à cet effet, la prime arriérée ou, en cas de fractionnement de la prime annuelle, les fractions de prime ayant fait l’objet de la mise en demeure et celles venues à échéance pendant la période de suspension ainsi que, éventuellement, les frais de poursuites et de recouvrement.

Ce qu’il faut comprendre :

- Le contrat d’assurance est établi pour une durée annuelle et se renouvelle par tacite reconduction, par périodes successives d’un an, depuis la date d’échéance principale jusqu’à cette même date un an plus tard (la date d’effet de votre contrat n’est pas nécessairement la date d’échéance principale)

- La prime d’assurance est fixée annuellement, la mensualisation de la prime n’étant que le fruit d’un accord entre l’assureur et l’assuré

- En cas de prime totalement ou partiellement impayée l’assureur a le droit de demander l’entier de la cotisation restant à courir jusqu’à la prochaine échéance. Cette prime devient, dès lors, exigible immédiatement.

- Certains assureurs acceptent la régularisation partielle de l’impayé, en encaissant la portion de prime correspondant à la période impayée, et réenclenchent le prélèvement automatique des cotisations ou le quittancement (avis d’échéance de cotisation envoyé tous les 3 mois ou tous les 6 mois à l’assuré). D’autres exigeront l’entier de la prime dès le premier incident de paiement et n’accepteront plus de prélèvement mensuel suite à un incident de paiement. Il faut savoir que le règlement fractionné des échéances s’effectue au bon vouloir de l’assureur.

- L’assureur a en outre le droit d’ajouter des frais supplémentaires à la facture an cas d’impayés.

- La remise en vigueur du contrat s’effectue dès le lendemain du jour où l’assureur a encaissé l’arriéré dû. Attention : pour autant que le contrat ne soit pas résilié et que l’assureur ait effectivement encaissé le règlement !

Ce qui se passe concrètement pour l’assuré d’un contrat multirisque habitation :

1. Un prélèvement automatique est rejeté, par exemple pour insuffisance de provision sur le compte : certains assureurs ne représenteront pas de prélèvement, et l’assuré sera immédiatement en impayé ; d’autres représenteront plus tard dans le même mois ; d’autres encore effectueront un double prélèvement (pour deux échéances) le mois suivant…
2. Si le règlement n’est pas honoré, l’assureur envoie en recommandé (attention : en recommandé simple, pas en accusé réception !) une mise en demeure à l’assuré, l’informant du fait qu’en l’absence du règlement de la somme indiquée, sa garantie sera suspendue trente jours plus tard
3. 30 jours plus tard, l’appartement ou la maison ne sont plus assurés (suspension des garanties). En cas de sinistre, l’assureur refusera d’accorder les garanties souscrites et prévues au contrat. Mais attention : le contrat court toujours !
4. 10 jours plus tard (soit 40 jours au total après l’envoi de la mise en demeure, au plus tôt), l’assureur résilie le contrat.
5. L’assuré demeure redevable de la prime restant à courir jusqu’à l’échéance principale de son contrat.
6. La résiliation pour non-paiement des primes est prononcée par l’assureur.
7. L’assuré devra payer l’intégralité de sa cotisation, + les frais, devra se réassurer ailleurs.

Quelques questions fréquemment posées… et des tentatives de réponses :

Je n’ai eu qu’un incident de paiement et mon assureur refuse de poursuivre le prélèvement automatique mensuel, en a-t-il le droit ? Oui, il en a le droit. Mon assureur m’a dit au téléphone qu’il n’y avait pas de problème pour que je règle en plusieurs fois. Or, j’apprends que mon contrat est résilié depuis 2 mois déjà. Ai-je un recours ? Clairement non ! Si vous n’avez pas réglé votre arriéré (la somme demandée par l’assureur) dans les délais impartis, votre contrat sera résilié de plein droit. Est-il normal qu’on me demande de payer pour une période de x mois alors que dans le même temps on me dit que je ne suis plus assuré ? Hélas oui ! Le texte est clair : « …la prime est portable dans tous les cas, après la mise en demeure de l’assuré… », c’est-à-dire que l’impayé doit être régularisé dans tous les cas, même si le bien immobilier n’est plus assuré. J’ai demandé une attestation d’assurance et on me la refuse, car mon contrat n’est pas à jour de paiement, est-ce normal ? Oui, Le non paiement des primes empêche l’édition de l’attestation d’assurance ! Il vous faudra régler votre dette avant de l’obtenir.

Ce qu’on peut souhaiter : que l’obligation d’information de l’assureur soit renforcée ! En effet, si certains informent correctement leurs clients, d’autres, en revanche, ne rendent qu’un service minimum : l’envoi d’un recommandé simple à leur assuré, avec mention de l’article du Code des Assurances…et une information peu précise qui fait état de « mise en demeure, « suspension des garanties » et « résiliation » avec un comptage de jours un peu opaque… Beaucoup d’assurés ne comprennent pas vraiment le processus et c’est dommageable.

L’article L 113-3 du Code des Assurances : Le lien vers le texte

Et, plus généralement, tous les articles traitant de l’assurance habitation

(Anne PELLAZ)

Le nombre d’incendies est en constante progression. Depuis ces 20 dernières années il a doublé en France. Désormais, un dispositif de détection de fumée devra être installé dans toutes les habitations, à des fins d’alerte et de prévention.

D’ici au printemps 2015 tous les logements devront être réglementairement équipés d’un système de détection incendie. Seuls sont visés les logements d’habitation, c’est-à-dire les surfaces privatives des locaux destinés à l’habitation. Les parties communes des immeubles ne sont pas concernées par le projet.

Un arrêté ministériel doit prochainement établir les modalités précises du dispositif.

Dans quel but ? Dans la majorité des cas, les cas mortels d’incendie sont consécutifs à l’absorption de fumées nocives. Les incendies qui se déclenchent la nuit font statistiquement plus de victimes que ceux qui ont lieu en journée, alors même que l’occurrence de ces derniers s’avère bien supérieure. Trop de gens meurent sans même se réveiller, après avoir inhalé des fumées toxiques. Et en journée, on déplore des décès dûs aux mêmes causes lorsque les victimes n’ont pas même le temps de donner l’alerte. Il faut savoir qu’en cas d’inhalation de monoxyde de carbone, on n’a à peine quelques secondes, mais en tous cas moins d’une minute trente selon l’avis du corps médical, avant de sombrer dans l’inconscience. Sans parler des rescapés d’un incendie qui demeurent handicapés pour le restant de leurs jours… C’est dire que le problème de la détection de l’incendie passe principalement par la détection des fumées. Seule une intervention rapide permet, dans bien des cas, de sauver des vies humaines. La France est sous-équipée à cet égard, et l’initiative du Parlement qui consiste à rendre l’équipement de Détecteurs Avertisseurs Autonomes de Fumées (DAAF) dans l’ensemble des logements paraît essentielle pour réduire significativement le nombre des victimes humaines.

Dans quel délai ? Les occupants d’un logement devront s’équiper d’ici au printemps 2015.

Qui doit payer ?  L’occupant du logement, qu’il s’agisse du locataire (bail longue durée), du propriétaire ou du copropriétaire occupant. Pour les locations saisonnières ou les logements meublés cette obligation incombe au propriétaire du bien loué. Le payeur sera en fait celui qui assure le logement.

Quel équipement ? Un système d’alerte à incendie, un détecteur de fumée. Les coûts varient en fonction des appareils. Il faut compter une vingtaine d’euros au minimum pour un appareil qui respecte la norme européenne (EN 14604). Deux types de produits : des détecteurs à pile ou des détecteurs électriques. Dans le dernier cas, il est fortement recommandé de choisir un détecteur relié à une alimentation de secours afin de pallier une éventuelle coupure de courant, fréquente en cas d’incendie. Ces appareils peuvent être fixés par les occupants eux-mêmes. Seule obligation : l’entretien, qui consiste à vérifier au moins une fois l’an que la pile ou l’alimentation secteur fonctionne correctement.

A quel endroit placer les détecteurs dans le logement ? Un détecteur au minimum pour 80 m² de surface. A fixer dans les pièces de jour (salle à manger, salon, bureau…), dans les halls et dans les couloirs qui mènent aux chambres. Pour les maisons à plusieurs niveaux, un détecteur au moins par étage. A éviter : les cuisines ou les salles de bains. Les vapeurs d’eau ou les fumées de cuisson risqueraient de déclencher inutilement l’alarme.

Quelle sanction prévue en cas de non respect de cette obligation ? A vrai dire aucune. Les assureurs, pour leur part, ont prévu d’augmenter les primes de ceux qui ne s’y conformeraient pas. En toute logique, puisque le risque augmente inévitablement. 

Un conseil d’assureur : n’attendez pas 2015 pour vous équiper! Le prix de ces équipements est d’autant plus modeste qu’ils ne sont pas encore obligatoires. Et leur utilité est réelle.

La loi Châtel, du 28 janvier 2005, « tendant à conforter la confiance et la protection du consommateur », porte le nom du député Luc-Marie Châtel, à l’époque aux Affaires Economiques et Sociales. Aménagée plusieurs fois depuis sa promulgation, elle entend, dans son titre 1 : « faciliter la résiliation des contrats tacitement reconductibles » dans le domaine de l’assurance. Elle encadre aussi les opérations de crédit et les contrats de téléphonie, mais dans cet article, nous évoquerons uniquement les contrats d’assurance.

La loi Châtel décortiquée, en partant du texte de loi :

• La date limite pour résilier un contrat : «  »" Pour les contrats à tacite reconduction couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles, la date limite d’exercice par l’assuré du droit à dénonciation du contrat doit être rappelée avec chaque avis d’échéance annuelle de prime ou de cotisation. »" » Le législateur s’est enfin penché sur le problème de la date à laquelle il faut résilier son contrat lorsqu’on le souhaite. Et c’est une très bonne chose ! En effet, on trouve un peu de tout sur le marché, en terme d’échéance : 31/12, 01/04, 01/07… sans compter la « double échéance » de certains produits en première année (à 12 mois glissants, puis échéance fixe). Les délais du préavis à donner ne sont pas toujours les mêmes : 2 mois en règle générale, mais parfois 3 mois… Et comment savoir quelles sont les échéances de tous les contrats que l’on possède : Habitation, Automobile, Santé ?…
• Le devoir d’information à l’assuré : l’assureur doit désormais envoyer un avis d’échéances de cotisation pour la nouvelle année, et ce pour chaque contrat concerné. La mention de la reconduction tacite doit figurer en caractères gras dans le cadre reprenant le détail de la nouvelle cotisation. «  »"Lorsque cet avis lui est adressé moins de quinze jours avant cette date, ou lorsqu’il lui est adressé après cette date, l’assuré est informé avec cet avis qu’il dispose d’un délai de vingt jours suivant la date d’envoi de cet avis pour dénoncer la reconduction du contrat. Dans ce cas, le délai de dénonciation court à partir de la date figurant sur le cachet de la poste. »" » Si l’avis a été envoyé plus de 15 jours avant la date échéance, l’assuré peut mettre fin à son contrat en invoquant la loi Châtel, pour la date indiquée, en envoyant un courrier recommandé. Si l’avis lui est adressé moins de 15 jours avant, l’assuré dispose de 20 jours calendaires, à dater de l’envoi du courrier (attention : gardez bien l’enveloppe, le cachet de la poste fera foi !) pour résilier son contrat, en invoquant le même motif. Cette disposition oblige l’assureur à envoyer dans les temps les échéanciers de cotisations à venir.
• Les droits de l’assuré : «  »"Lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, l’assuré peut mettre un terme au contrat, sans pénalités, à tout moment à compter de la date de reconduction en envoyant une lettre recommandée à l’assureur. La résiliation prend effet le lendemain de la date figurant sur le cachet de la poste. »" » L’assuré, qui n’a pas été informé, peut résilier à tout moment, dès que son contrat est reconduit.
• Les obligations, de part et d’autre, concernant le règlement des cotisations : «  »"L’assuré est tenu au paiement de la partie de prime ou de cotisation correspondant à la période pendant laquelle le risque a couru, période calculée jusqu’à la date d’effet de la résiliation. Le cas échéant, l’assureur doit rembourser à l’assuré, dans un délai de trente jours à compter de la date d’effet de la résiliation, la partie de prime ou de cotisation correspondant à la période pendant laquelle le risque n’a pas couru, période calculée à compter de ladite date d’effet. A défaut de remboursement dans ces conditions, les sommes dues sont productives d’intérêts au taux légal. »" » L’assuré doit payer jusqu’à la date effective de la résiliation, tandis-que l’assureur doit lui rembourser éventuellement le prorata de prime trop perçu.
• Le champ d’action de la loi : «  »"Les dispositions du présent article ne sont applicables ni aux assurances sur la vie ni aux contrats de groupe et autres opérations collectives. »" » Clairement, cette loi ne concerne que les contrats à tacite reconduction souscrits à titre individuel et qui concernent l’assurance santé ou les assurances de biens.
• Le champ d’application de la loi : «  »"Les présentes dispositions s’appliquent aux contrats en cours et à leur reconduction à ladite date de promulgation. »" » Autrement dit, peu importe la date de souscription de votre (ou de vos) contrat (s). Même si la date de souscription est antérieure à la promulgation du décret d’application, tous les contrats d’assurance individuels et non-vie sont concernés.

Les avantages de la loi Châtel :

Soyons positifs : ils sont plus nombreux que les inconvénients ! Plus personne ne s’y retrouvait dans ses contrats, et une fois la date d’échéance ratée, on était repartis pour un an. On se jurait d’y penser l’année suivante… Par foyer, on possède en moyenne 3 à 5 contrats concernés par ces dispositions : Santé, Additionnelle, Habitation résidence principale et secondaire, PNO (Propriétaire Non Occupant), Automobile, Moto…, sans parler des assurances plus spécifiques qui garantissent collections ou instruments de musique… Nombre d’assureurs augmentaient sensiblement les cotisations, envoyaient (ou pas !) les avis d’échéances le plus tard possible, pariant sur le fait que les délais de résiliation passés, l’assuré n’aurait pas le temps de se retourner et continuerait à payer. Les échéanciers étaient difficilement décryptables. Et si le délai de résiliation était passé de peu, on recevait un courrier demandant de reformuler la demande pour la prochaine échéance. Indiscutablement, la loi Châtel a rempli son objectif principal, de « conforter la confiance et la protection du consommateur », en contribuant « à faciliter la résiliation des contrats tacitement reconductibles ».

Les inconvénients de la loi Châtel :

Ils sont de trois natures : le contournement de la loi ; l’exclusion d’un certain type de contrats du dispositf et la difficulté de distinguer la date effective de la résiliation dans certains cas.

1. Les contournements de la loi. Parfaitement légaux (malheureusement !). En effet, la loi Châtel exclut expréssement de son champ d’action les contrats de groupe, l’esprit du législateur étant d’écarter les contrats souscrits par des entreprises, car la loi ne concerne que les particuliers. Or, il existe sur le marché aujourd’hui bon nombre de guichets de souscription proposant des contrats santé qui ne sont pas résiliables dans le cadre de la loin Châtel : les mutuelles, ainsi que certains grossistes, qui se sont fait labelliser des contrats par un assureur. Les uns et les autres proposent ainsi des contrats à adhésion individuelle (et facultative) à un contrat de groupe, souscrit par X auprès de l’assureur Y. Dès lors le contrat « échappe » à la loi Châtel. Le cas n’a pas été prévu par le législateur (?), et on ne peut que le déplorer.
2. Les contrats déductibles dans le cadre de la loi Madelin/Fillon sont eux aussi exclus du dispositif. En effet, pour bénéficier de la déduction fiscale, ils doivent nécessairement être souscrits dans le cadre d’une adhésion groupe. L’incidence est moins importante en terme de nombre de personnes concernées, mais la question revient souvent : après tout, il s’agit bien, au fond, d’adhésions individuelles ?
3. La difficulté de distinguer clairement la date de résiliation effective du contrat pose, elle aussi, problème. Dans certains cas, comme le prévoit d’ailleurs le législateur, l’assuré est prévenu 1 à 2 jours seulement avant son échéance. Le temps de faire son courrier, que l’assureur le reçoive et lui réponde… en général l’assuré connaît la date effective de résiliation retenue une fois celle-ci dépassée. Il s’assure donc « en double » ou n’est plus assuré du tout pendant quelques jours. Et quelques jours, en assurance, c’est trop long !

Pour se référer au texte lui même : la loi Châtel

D’autres articles connexes : Mutuelle individuelle : Comment résilier ma mutuelle / complémentaire santé ? ; devis mutuelle/complémentaire santé ! ; Multirisque habitation : devis d’assurance habitation ; Propriétaires non occupants : Assurance P.N.O. ; Devis assurance propriétaire non occupant ; Auto : devis auto

(Anne PELLAZ)

L’assurance des loyers impayés.

Il est fortement conseillé aux propriétaires non occupant d’un bien qu’ils louent de s’assurer au titre de la garantie des « loyers impayés ». Cette assurance leur sera proposée, dans certains cas, par l’agence immobilière qui aura mené la transaction (en règle générale si l’agence encaisse les loyers et a un mandat de gestion pour le bien en question), dans d’autres cas, par la société gestionnaire du logement (dispositif fiscal Scellier, par exemple, cette assurance faisant alors partie du « package »). Mais si les bailleurs n’ont pas jugé utile de choisir un intermédiaire pour assurer la gestion locative de leur logement, à eux de s’assurer individuellement pour assurer la pérennité de leur investissement.

Si les conditions d’éligibilité requises sont remplies pour adhérer au dispositif GRL, le propriétaire concerné pourra souscrire cette assurance pour un coût moindre. A ce sujet, voir l’article : « GRL : La Garantie universelle des Risques Locatifs »

Si, en revanche, les conditions ne correspondent pas au profil du propriétaire (personne morale, bail commercial…) ou à celui du locataire (ressources supérieures à 2 x le montant du loyer + charges), ou que le montant du loyer mensuel excède 2.000 €, le bailleur devra souscrire à une assurance classique de loyers impayés.

Structure de l’offre : Généralement 2 formules proposées.

1. Formule de base, incluant une protection juridique, la prise en charge des honraires d’expert d’assuré, une aide à la déclaration fiscale et le recouvrement des loyers et charges impayées. Cette assurance peut être souscrite pour tous types de baux, y compris les baux commerciaux et les parkings. Le tarif est fonction du type de bail et du nombre de lots assurés.
2. Formule complète, avec, en sus, une indemnisation des loyers impayés (jusqu’à 24 mois), des détériorations immobilières, et parfois du départ prématuré d’un locataire. Cette formule garantit les baux d’habitation et professionnels uniquement. Le tarif est souvent un pourcentage du montant du loyer charges incluses.

Cette garantie permet aux propriétaires-bailleurs privés d’assurer plus certainement une rentabilité au logement qu’ils louent. Dans de nombreux cas aujourd’hui, les préfets ne rendent pas exécutoires les arrêtés d’expulsion des locataires qui n’ont pas payé leur loyer. Les propriétaires privés ont alors parfois bien du mal à assumer les charges financières importantes qui découlent du défaut de paiement de leur locataire.

(Anne PELLAZ)

La nouvelle Garantie Universelle des Risques Locatifs (GRL) est en vigueur depuis la fin décembre 2009.

La Garantie Universelle des Risques Locatifs (GRL) est un dispositif d’assurance unique mis en place par l’Etat et Action Logement (1% logement). Elle est proposée par les assureurs ayant adhéré au dispositif.            

Le but de la GRL, est d’assurer les propriétaires privés contre les risques locatifs et de permettre à un plus grand nombre de locataires de pouvoir se loger.            

Les avantages du dispositif :            

Côté bailleur :             

• La garantie des revenus locatifs des bailleurs du parc privé
• La garantie des loyers et des charges
• Se prémunir contre d’éventuelles dégradations
• La prise en charge des frais de contentieux pour le recouvrement des loyers impayés
• Le contrat d’assurance est accordé quelque soit le statut du locataire (salarié, demandeur d’emploi…)
• A condition de respecter les conditions préalables (éligibilité du locataire au dispositif, et pièces indispensables en sa possession) le propriétaire- bailleur peut souscrire à une assurance loyers impayés à un prix préférentiel
• En cas de sinistre, un seul interlocuteur : l’assureur
• 100% de la cotisation est déductible des revenus fonciers 

Côté locataire :            

• Une accessibilité au logement sans discrimination : quelle que soit sa situation, et à condition que son loyer mensuel ne dépasse pas 50 % de ses ressources mensuelles, aides personnelles au logement (APL) comprises (c’est ainsi que l’on définit le taux d’effort)
• Faciliter la location, dans le privé, par des locataires ne présentant pas des garanties financières importantes, en particulier les jeunes, précaires (CDD), étudiants (boursiers ou non), salariés en mobilité professionnelle, personnes en recherche d’emploi, demandeurs d’emploi indemnisés, bénéficiaires de minima sociaux, retraités …
• Une dispense de caution : la GRL est exclusive de toute garantie au paiement du loyer pars un tiers (parent, ami…)  

Impayé de loyers : la GRL couvre le loyer et les charges, taxes locatives incluses, ainsi que les frais de contentieux, de la manière suivante :          

• Impayé total pendant 2 mois, consécutifs ou non
• Impayé partiel égal à au moins 1 mois de loyer (charges incluses), sur une période de 12 mois, après déduction des aides au logement versées directement au bailleur
• Plafond d’indemnisation : 70.000 €

Dégradations locatives : Coût des travaux de remise en état du logement, an cas de dégradations du fait du locataire et constatées par le bailleur lors de la reprise du logement. Plafond d’indemnisation : 7.700 € TTC par logement loué nu, et 3.500 € TTC par logement loué meublé. La franchise est égale au montant du dépôt de garantie versé par le locataire.          

Frais de contentieux : frais engagés pour recouvrer l’impayé ou remboursement des dégradations . Frais de procédure, honoraires d’huissier, d’avocat…)          

Comment être indemnisé en cas de sinistre?          

S’adresser à son assureur. Demander à la Caisse d’Allocations Familiales(CAF) le versement direct des aides au logement, si le locataire est éligible.          

Et par rapport aux anciens dispositifs?          

Loca-pass et pass grl n’existent plus, et ne sont donc plus accessibles en souscription nouvelle. Le nouveau GRL, simplifié, répond mieux aux attentes actuelles des propriétaires- bailleurs privés et des futurs locataires.          

Pour quel coût?          

Le tarif est proposé librement par les assureurs.  Les assureurs ayant adhéré au dispositif GRL s’engagent à ne pas proposer une assurance « impayé de loyers » autre que la GRL (si les conditions d’éligibilité au dispositif sont remplies). Cette assurance est généralement proposée pour les tarifs suivants : 2,50% TTC du loyer annuel + charges + taxes, pour le contrat d’assurance de base ; et 3,25% TTC du loyer annuel + charges + taxes, pour le contrat d’assurance optionnel qui garantit en sus une protection juridique et les frais inhérents au départ prématuré d’un locataire.          

Et si le locataire n’est pas éligible au dispositif GRL?          

D’autres formules d’assurance de loyers impayés existent! Le coût sera supérieur. N’oubliez pas que la GRL est un dispositif favorisant la location de logements dont le loyer est plafonné et à destination de locataires ne présentant pas des garanties suffisantes.          

Comment souscrire?          

Contactez-nous. Attention : le bail ne doit pas avoir été signé depuis plus de 15 jours, sinon, il vous faudra attendre 6 mois (procédure locataire déjà en place).         

Et si le dispositif GRL n’est pas possible, rendez-vous sur l’article : « L’assurance des loyers impayés »      

(Anne PELLAZ)

PROTECTION JURIDIQUE COPROPRIETE

De plus en plus de copropriétés sont confrontées à différents litiges, ce qui engendre ipso facto des répercussions sur leur bon fonctionnement. Cela se traduit toujours au final par des charges financières supérieures pour les copropriétaires, surtout si la copropriété est de moyenne ou de petite taille.

Qui est concerné par cette protection juridique ?

Toute copropriété qu’elle soit horizontale (composée de maison individuelle) ou verticale (immeuble).

Ce contrat est souscrit par le syndic, qu’il soit professionnel ou bénévole, l’assuré étant toujours le syndicat des copropriétaires.

Comme les autres contrats du même type, il comporte une garantie de base et une garantie optionnelle (formule de base ou complète).

1. Garantie de base :

Couvre le domaine de la gestion et ou de l’administration de la copropriété.

Vous bénéficiez d’une information juridique dans tous les domaines du droit et, en cas de litige, d’une assistance amiable (recherche d’une issue négociée), ainsi que d’une assistance judiciaire (frais de justice).

2. Garantie optionnelle :

Recouvrement de charges impayées (vis-à-vis d’un ou  plusieurs copropriétaires qui ne les payent pas).

Deux tarifications sont possibles : soit  au m2 (surface développée), soit par lot (lots principaux).

Attentions aux exclusions, notamment :

Le contrat ne couvrira pas les litiges entre le syndicat des copropriétaires et son syndic.

Il est bien évident que le contrat ne couvrira pas les faits antérieurs (exemple : les charges courantes appelées et exigibles avant la prise d’effet du contrat, si vous avez souscrit à cette garantie).

En conclusion :

Ce contrat est vraiment utile de nos jours, car son champ d’application permet des interventions multiples. Aujourd’hui, les litiges sont de plus en plus nombreux, aussi bien avec un employé de la copropriété qu’avec la répartition  des charges, surtout depuis l’application de la loi SRU.

Devis sur demande

(Antoine-martin CECCALDI)

 CONSTAT AMIABLE DEGATS DES EAUX

(formulaire type à télécharger) 

Constat amiable dégâts des eaux volet A 

Constat amiable dégâts des eaux volet B 

Constat amiable dégâts des eaux volet C 

Le CONSTAT AMIABLE DEGATS DES EAUX comporte 3 feuillets (liasse autocopiante). Le volet A pour le 1er assuré (peu importe lequel!), le volet B pour le 2ème assuré, et le volet C pour le Syndic de l’immeuble s’il s’agit d’une fuite ou infiltration en parties communes. Chaque partie doit ensuite adresser son volet à son propre assureur. Indiquez la date de survenance, et remplissez soigneusement les rubriques qui vous concernent. L’assureur a besoin de connaître l’origine du sinistre, de savoir si la cause a bien été supprimée (sinon une recherche s’impose), et d’avoir les coordonnées précises des différents interlocuteurs pour instruire votre dossier. Pensez à faire faire un devis des réparations assez rapidement. En effet, il existe des conventions entre assureurs qui permettent d’indemniser de gré à gré (sans faire appel à un expert) lorsqu’il s’agit de montants peu élevés. Et en tout état de cause votre assureur aura besoin de connaître le montant des dégâts pour instruire le sinistre. 

Important : l’original est une liasse autocopiante. Si vous remplissez les exemplaires ici téléchargeables, vérifiez bien que les exemplaires sont identiques (indications écrites et croix cochées) et signez chacun d’eux ! 

Voir aussi les articles suivants : Que faire en cas de sinistre ? ; Indemnisation en cas de sinistre   

Et plus généralement, tous les articles traitant de l’assurance habitation. 

(Anne PELLAZ)

Pour mieux comprendre comment un sinistre est instruit et sur quelles bases vous serez indemnisé.

• Instruction de votre dossier sinistre et évaluation des dommages : l’ouverture de votre dossier sinistre suit immédiatement votre déclaration envoyée à votre assureur : à chaque sinistre déclaré correspond un numéro et une confirmation écrite (un récepissé de déclaration) vous sera adressé. Rappelons qu’il est important de vérifier vos garanties avant de rédiger votre déclaration : inutile en effet de déclarer un sinistre non couvert par votre garantie. Parfois, votre assureur vous réclamera des éclaircissements ou des justificatifs complémentaires, afin d’écarter toute ambiguïté au sujet des causes ou du déroulement des faits, et pour établir quelle garantie sera activée. La procédure varie ensuite selon la nature et/ou l’importance du sinistre. Certains sinistres seront gérés rapidement, tandis-que d’autres feront l’objet d’une procédure plus longue. Sachez que certains sinistres sont particulièrement longs à instruire : en responsabilité civile, par exemple, aucune convention n’existe et la part de responsabilité s’avère souvent difficile à établir ; en catastrophes naturelles ou technologiques, vous devrez attendre la parution de l’arrêté… Dans la plupart des cas, afin d’évaluer les dommages, votre assureur vous demandera de lui faire parvenir un devis des réparations à effectuer, ou une liste des objets endommagés ou volés. En fonction de l’évaluation des dommages, il décidera alors de l’opportunité de mandater un expert. Si le sinistre est de moindre importance, et que l’événement entre dans le cadre d’une convention (comme la convention CIDRE, par exemple, que la plupart des assureurs ont signée afin de faciliter le règlement des sinistres de gré à gré), vous recevrez rapidement une offre d’indemnisation. Dans le cas contraire, un expert, mandaté par votre assurance, prendra rendez-vous sur le lieu du sinistre afin de procéder à une évaluation. Il s’agira parfois d’une expertise contradictoire, qui réunira les parties concernées par le sinistre (en terme de dégâts subis comme en terme de responsabilité) ainsi que leurs experts respectifs. Lorsque l’offre d’indemnisation vous sera proposée, vous pourrez la contester en prenant votre propre expert, un expert d’assuré (ses honoraires sont prévus par la plupart des contrats pour les garanties de base), qui saura vous conseiller utilement et, éventuellement, faire une contre-proposition.

• Indemnisation sans garantie « valeur à neuf » : elle sera évidemment fonction des garanties et du capital mobilier souscrit, et se règle la plupart du temps en deux fois. L’indemnisation de base se calcule, soit en fonction des éléments que vous avez fournis à votre assureur (factures, photos, attestations…), soit « à dire d’expert ». Concernant les dommages au bâtiment, si vous en êtes le propriétaire, l’indemnité versée correspondra à la valeur de reconstruction à neuf au jour du sinistre, déduction faite de la vétusté. Si vous faites réparer ou reconstruire le bâtiment dans un certain délai (2 ans en général), votre assureur vous versera une indemnité complémentaire, correspondant à la part de vétusté déduite (de l’ordre de 20 à 25%). Concernant les dommages mobiliers et les embellissements, la première indemnité correspondra à la valeur de la réparation ou du remplacement au jour du sinistre déduction faite de la vétusté et de la franchise éventuelle. La seconde n’interviendra que dans la mesure où vous apportez la preuve que vous avez fait réparer ou remplacer les biens endommagés (vétusté environ 20 à 25% de la valeur de réparation ou de remplacement au jour du sinistre). Cette garantie ne concerne que votre mobilier et vos embellissements.

• Indemnisation avec garantie « valeur à neuf » : Concernant les dommages mobiliers et les embellissements, si vous avez souscrit une garantie « valeur à neuf », l’indemnité complémentaire correspondra à la prise en charge totale de la vétusté (valeur de réparation ou de remplacement des biens endommagés au prix du neuf au jour du sinistre). Quelques exceptions, toutefois : pour la garantie dommages électriques, la valeur à neuf  est limitée dans le temps (appareils neufs pendant 3,4 ou 7 ans, selon les contrats) ; pour les meubles anciens ou les objets d’arts, dont la réparation est coûteuse, pas d’indemnité complémentaire, l’indemnisation se fera uniquement sur la base de la valeur de remplacement sur la marché et « à dire d’expert » ; les travaux de peinture seront remboursés en « valeur à neuf » au jour du sinistre, tandis que les revêtements en tissu tendu, agrafé, collé ou cloué subiront une décote liée à leur vétusté (selon les contrats). Cette garantie ne concerne que votre mobilier et vos embellissements.

• Le cas des objets précieux, bijoux, argenterie, lustres en cristal, meubles d’époque… : là, tout dépend de votre contrat ! La plupart du temps, un capital spécifique est souscrit pour les bijoux & objets en métal précieux, ce capital représente souvent un pourcentage du capital mobilier de base ; parfois, ce capital est optionnel, et souscrit en sus des garanties de base. Par ailleurs, certaines polices d’assurance sont plus « couvrantes » que d’autres, en ce sens qu’elles incluent d’office meubles anciens, objets d’art et objets précieux dans le capital mobilier souscrit. L’indemnisation se fera « à dire d’expert » dans tous les cas de figure.

Attention, certains contrats n’accordent pas d’office « la garantie du bâtiment » pour les propriétaires! Ils sont moins chers, mais en cas de sinistre total (incendie, par exemple), l’indemnisation totale n’équivaudra pas à la valeur de reconstruction du bâtiment. Seule « la garantie du bâtiment » vous assure un remboursement à concurrence des dommages (illimité). 

Pour des capitaux sous risque importants, ou parfois dans le cas d’une résidence secondaire, certains assureurs appliqueront une LCI, une « limitation contractuelle d’indemnité » qui représente la somme maximale engagée en cas de sinistre total. 

Voir aussi les articles suivants :  Que faire en cas de sinistre ? ;  Constat amiable dégât des eaux   

Et plus généralement, tous les articles traitant de l’assurance habitation. 

 (Anne PELLAZ) 

Les bons réflexes à adopter dans un appartement ou une maison. Mesures de prévention générales

Le gel & les dégâts des eaux : Si vous vous absentez plus de 90 jours (3 mois), pensez à couper l’arrivée d’eau générale. En hiver particulièrement, et peu avant la période de chauffe, pensez à vidanger les conduits de votre installation de chauffage, ou demandez à votre installateur de mettre du liquide antigel dans les conduites. 

Les dommages électriques : Débranchez vos appareils électriques et électroniques en cas d’absence prolongée. Songez qu’en plus de la consommation électrique, non négligeable, de vos appareils mis en veille, en cas de coupure de courant inopinée, lorsque le courant reviendra, votre téléviseur s’allumera peut-être tout seul et fonctionnera jusqu’à votre retour… Si votre congélateur est ancien et tombe en panne durant votre absence, il vous faudra le vider à votre retour (bon courage!), et votre assureur invoquera peut-être la négligence et vous risquez de ne pas être indemnisé …

Le vol : lorque vous quittez votre domicile, fermez les portes à clé, et fermez vos fenêtres.

Pensez à vous prémunir efficacement contre le vol, surtout si vous êtes propriétaires ou copropriétaires. Investissez dans des moyens de protections efficaces : porte blindée, ou bloc porte blindé ; serrure à 3 ou 5 points d’ancrage ; alarme … Savez-vous que beaucoup d’assureurs exigent des moyens de protection pour assurer des capitaux élevés ? D’autres vous accorderont une réduction en fonction des moyens de protection mis en oeuvre. Et même si vous pensez que votre porte en bois est particulièrement solide avec sa serrure et ses deux verrous, croyez les statistiques assurantielles et équipez la d’un bloc porte blindé, d’une serrure à 3 ou 5 points d’ancrage et munissez la, à l’extérieur, de cornières anti-pinces. Vous verrez le montant de votre cotisation se réduire, et, avec elle, les risques diminuer.

(Anne PELLAZ)

En cas de sinistre : comment procéder, quels documents remplir, et à qui les envoyer. Résumé des démarches à effectuer.

Vérifiez vos garanties ! Il est inutile de faire une déclaration à votre assureur pour un sinistre qui n’est pas garanti par votre contrat. En effet, certains contrats excluent le vol (et, par conséquent, les frais de réparation de la serrure et/ou de la porte d’entrée en cas de vol par effraction), ou les dommages électriques (dommages électriques causés à vos appareils) … 

Dans tous les cas de figure, vous devez prendre toutes les précautions nécessaires pour sauvegarder vos biens et limiter les dommages (accès à votre habitation en cas de vol par effraction, ou d’incendie, identification de l’origine de la fuite et protection en cas de dégât des eaux…). Vous devrez signaler, dans un délai de 5 jours ouvrés, le sinistre à votre assureur. Ce délai est réduit à 2 jours en cas de vol. Il vous faudra ensuite adresser à votre assureur (à votre intermédiaire ou à la Compagnie) une déclaration circonstanciée du sinistre, accompagnée, éventuellement, de pièces justificatives. 

• Sinistre dégâts des eaux : un formulaire existe à cet effet. Il s’agit du CONSTAT AMIABLE DEGATS DES EAUX, qui comporte 3 feuillets (liasse autocopiante). Le volet A pour le 1er assuré (peu importe lequel!), le volet B pour le 2ème assuré, et le volet C pour le Syndic de l’immeuble s’il s’agit d’une fuite ou infiltration en parties communes. Chaque partie doit ensuite adresser son volet à son propre assureur. Indiquez la date de survenance, et remplissez soigneusement les rubriques qui vous concernent. L’assureur a besoin de connaître l’origine du sinistre, de savoir si la cause a bien été supprimée (sinon une recherche s’impose), et d’avoir les coordonnées précises des différents interlocuteurs pour instruire votre dossier. Pensez à faire faire un devis des réparations assez rapidement. En effet, il existe des conventions entre assureurs qui permettent d’indemniser de gré à gré (sans faire appel à un expert) lorsqu’il s’agit de montants peu élevés.

• Sinistre vol : Un dépôt de plainte auprès des autorités est nécessaire. Signalez les faits à votre assureur, avec une déclaration sur papier libre à laquelle vous joindrez une copie de rapport de police. Faites chiffrer les dégâts (serrurerie, fenêtres ou portes fenêtres) le plus vite possible et établissez une liste des objets qui vous ont été dérobés. Réunissez factures et justificatifs d’achat, photos, et, si besoin est, attestations de votre entourage.

• Sinistre responsabilité civile :  Aucun formulaire type n’existe. Déclarez les circonstances sur papier libre et joignez, dans la mesure du possible, un devis, ou un chiffrage de la réclamation formulée à votre encontre. Ces sinistres sont assez longs à traiter, car il n’existe aucune convention entre assureurs.

Pour tous les autres types de sinistres, procédez de la même manière. Et, en cas de doute ou de questions concernant vos garanties, adressez vous à votre interlocuteur habituel.  

Voir aussi les articles suivants : Indemnisation en cas de sinistre ; Constat amiable dégât des eaux   

Et plus généralement, tous les articles traitant de l’assurance habitation. 

(Anne PELLAZ)