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La loi Scellier

- – – Article mis à jour le 23 novembre 2011 – – –

Attention : En Scellier, pour 2011, c’est-à-dire pour les lots réservés (procuration notaire avant le 31/12/2011) et actés avant le 31/03/2012, les logements acquis bénéficieront d’une réduction d’impôts de 22% linéarisés sur 9 ans. Le dispositif sera arrêté le 31/12/2012.

Les dispositifs Scellier et Scellier social : de 2009 à 2012

Principe général

SCELLIER : Un particulier achète un bien immobilier et s’engage à le louer, à certaines conditions strictement encadrées par décret, pour une période de 9 ans minimum.

SCELLIER SOCIAL : Un particulier achète un bien immobilier et s’engage à le louer, à certaines conditions strictement encadrées par décret, pour une période de 9 ans minimum, éventuellement prolongée par deux périodes successives de 3 ans chacune.

Les avantages fiscaux

On parle ici de réduction d’impôt (et non pas d’amortissement fiscal du bien, comme dans les lois de Robien recentrée ou Borloo populaire).

SCELLIER La réduction d’impôt est au maximum de 25% sur 9 ans, pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, et de 20% pour ceux réalisés en 2011 et 2012. Ces 25% et 20% sont linéarisés sur la période, et constituent un pourcentage appliqué au prix de revient du logement acquis, plafonné à 300.000 € (un seul logement par an).  La réduction d’impôt est reportable sur 6 ans (chronologiquement). Exemple : appartement de 110.000 €, acquis en 2009 =  27.500 € d’économie d’impôts potentielle, à raison de 3.055,55 € par an.

SCELLIER SOCIAL La réduction d’impôt est au maximum de 37% sur 9 ans, pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, et de 32% pour ceux réalisés en 2011 et 2012, soit 25% ou 20% linéarisés sur 9 ans + 2% par an par périodes de deux ans (maximum six ans). Ces 25% et 20% , linéarisés sur la période constituent un pourcentage appliqué au prix de revient du logement acquis, plafonné à 300.000 € (un seul logement par an). La réduction d’impôt est reportable sur 6 ans (chronologiquement). Exemple : appartement de 110.000 €, acquis en 2009 =  27.500 € d’économie d’impôts potentielle, à raison de 3.055,55 € par an durant les 9 premières années, puis 13.200 € réduction d’impôts potentielle, à raison de 2.200 € par an durant les six prochaones années.

Un abattement de 30% est consenti sur les loyers pour les deux dispositifs. Un abattement supplémentaire de 2% s’applique sur les loyers perçus en SCELLIER SOCIAL durant les six années suivantes.

L’engagement de location

Durée minimale de location : 9 ans en SCELLIER, et 9 ans, puis deux périodes de trois ans chacune (au maximum) en SCELLIER SOCIAL. Cible de locataires : tous en SCELLIER, revenus moyens, dits « intermédiaires » en SCELLIER SOCIAL. Possibilité de louer à un ascendant ou à un descendant en SCELLIER (attention : il faut que les foyers fiscaux soient distincts!). Cette possibilité n’existe pas en SCELLIER SOCIAL.

Les contraintes

Plafond de ressources du locataire libre en SCELLIER. Plafond de ressources du locataire (fixé annuellement par décret), et applicable à l’entrée dans les lieux en SCELLIER SOCIAL. Zonage géographique : zones A, B1 et B2 (la zone C est exclue). Plafond de loyer à respecter : les loyers applicables sont supérieurs en SCELLIER. (cf. Tableau comparatif ci-après). Normes thermiques et énergétiques de construction à respecter.

SCELLIER ou SCELLIER SOCIAL intéressent particulièrement les contribuables fiscalisés désireux de projeter facilement la réduction d’impôts dans les prochaines années. SCELLIER  correspond peu ou prou à de ROBIEN RECENTRE, tandis-que SCELLIER SOCIAL prolonge BORLOO. Cependant, les plafonds de loyers sont supérieurs aux dispositifs précedents. Comme BORLOO, SCELLIER SOCIAL réintroduit une contrepartie sociale dans le dispositif de défiscalisation (par rapport à de ROBIEN RECENTRE ou SCELLIER). L’abattement de 30% sur les loyers perçus contitue un levier puissant, puisqu’il minore « artificiellement » les revenus fonciers. L’investisseur est ainsi susceptible de réduire plus fortement son imposition. En revanche, les loyers en SCELLIER SOCIAL sont plus faibles qu’en SCELLIER. SCELLIER SOCIAL s’adresse ainsi à un public de contribuables fortement imposés, tandis que SCELLIER rend la défiscalisation plus accessible à des investisseurs moyennement fiscalisés.

Autres articles traitant de ce sujet : Tableau comparatif des dispositifs ; Historique des dispositifs ; Immobilier & gestion ; Montage financier ; Ces dispositifs : pour qui ? ; La loi de Robien recentrée ; La loi Borloo populaire

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(Anne PELLAZ)