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Articles avec le tag ‘Défiscalisation’

– – – Article mis à jour le 23 novembre 2011 – – –

Attention : En Scellier, pour 2011, c’est-à-dire pour les lots réservés (procuration notaire avant le 31/12/2011) et actés avant le 31/03/2012, les logements acquis bénéficieront d’une réduction d’impôts de 22% linéarisés sur 9 ans. Le dispositif sera arrêté le 31/12/2012.

Les dispositifs Scellier et Scellier social : de 2009 à 2012

Principe général

SCELLIER : Un particulier achète un bien immobilier et s’engage à le louer, à certaines conditions strictement encadrées par décret, pour une période de 9 ans minimum.

SCELLIER SOCIAL : Un particulier achète un bien immobilier et s’engage à le louer, à certaines conditions strictement encadrées par décret, pour une période de 9 ans minimum, éventuellement prolongée par deux périodes successives de 3 ans chacune.

Les avantages fiscaux

On parle ici de réduction d’impôt (et non pas d’amortissement fiscal du bien, comme dans les lois de Robien recentrée ou Borloo populaire).

SCELLIER :  La réduction d’impôt est au maximum de 25% sur 9 ans, pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, et de 20% pour ceux réalisés en 2011 et 2012. Ces 25% et 20% sont linéarisés sur la période, et constituent un pourcentage appliqué au prix de revient du logement acquis, plafonné à 300.000 € (un seul logement par an).  La réduction d’impôt est reportable sur 6 ans (chronologiquement). Exemple : appartement de 110.000 €, acquis en 2009 =  27.500 € d’économie d’impôts potentielle, à raison de 3.055,55 € par an.

SCELLIER SOCIAL :  La réduction d’impôt est au maximum de 37% sur 9 ans, pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, et de 32% pour ceux réalisés en 2011 et 2012, soit 25% ou 20% linéarisés sur 9 ans + 2% par an par périodes de deux ans (maximum six ans). Ces 25% et 20% , linéarisés sur la période constituent un pourcentage appliqué au prix de revient du logement acquis, plafonné à 300.000 € (un seul logement par an). La réduction d’impôt est reportable sur 6 ans (chronologiquement). Exemple : appartement de 110.000 €, acquis en 2009 =  27.500 € d’économie d’impôts potentielle, à raison de 3.055,55 € par an durant les 9 premières années, puis 13.200 € réduction d’impôts potentielle, à raison de 2.200 € par an durant les six prochaones années.

Un abattement de 30% est consenti sur les loyers pour les deux dispositifs. Un abattement supplémentaire de 2% s’applique sur les loyers perçus en SCELLIER SOCIAL durant les six années suivantes.

L’engagement de location

Durée minimale de location : 9 ans en SCELLIER, et 9 ans, puis deux périodes de trois ans chacune (au maximum) en SCELLIER SOCIAL. Cible de locataires : tous en SCELLIER, revenus moyens, dits « intermédiaires » en SCELLIER SOCIAL. Possibilité de louer à un ascendant ou à un descendant en SCELLIER (attention : il faut que les foyers fiscaux soient distincts!). Cette possibilité n’existe pas en SCELLIER SOCIAL.

Les contraintes

Plafond de ressources du locataire libre en SCELLIER. Plafond de ressources du locataire (fixé annuellement par décret), et applicable à l’entrée dans les lieux en SCELLIER SOCIAL. Zonage géographique : zones A, B1 et B2 (la zone C est exclue). Plafond de loyer à respecter : les loyers applicables sont supérieurs en SCELLIER. (cf. Tableau comparatif ci-après). Normes thermiques et énergétiques de construction à respecter.

SCELLIER ou SCELLIER SOCIAL intéressent particulièrement les contribuables fiscalisés désireux de projeter facilement la réduction d’impôts dans les prochaines années. SCELLIER  correspond peu ou prou à de ROBIEN RECENTRE, tandis-que SCELLIER SOCIAL prolonge BORLOO. Cependant, les plafonds de loyers sont supérieurs aux dispositifs précedents. Comme BORLOO, SCELLIER SOCIAL réintroduit une contrepartie sociale dans le dispositif de défiscalisation (par rapport à de ROBIEN RECENTRE ou SCELLIER). L’abattement de 30% sur les loyers perçus contitue un levier puissant, puisqu’il minore « artificiellement » les revenus fonciers. L’investisseur est ainsi susceptible de réduire plus fortement son imposition. En revanche, les loyers en SCELLIER SOCIAL sont plus faibles qu’en SCELLIER. SCELLIER SOCIAL s’adresse ainsi à un public de contribuables fortement imposés, tandis que SCELLIER rend la défiscalisation plus accessible à des investisseurs moyennement fiscalisés.

Autres articles traitant de ce sujet : Tableau comparatif des dispositifs ; Historique des dispositifs ; Immobilier & gestion ; Montage financier ; Ces dispositifs : pour qui ? ; La loi de Robien recentrée ; La loi Borloo populaire

Et, plus généralement, tous les articles du site traitant de la défiscalisation

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(Anne PELLAZ)

Dans le cadre du plan d’austérité programmé par le Gouvernement, le Premier Ministre, François Fillon, a annoncé la probable suppression du  dispositif Scellier pour le 31 décembre 2012. Ce dispositif permettait au contribuable de réduire ses impôts proportionnellement à son investissement dans un logement locatif.

Les dispositifs de « défiscalisation » se sont succédés depuis de nombreuses années en France. La principale raison invoquée par les initiateurs de ces différentes lois était la pénurie du parc locatif. L’Etat ne souhaitant pas s’engager en tant que bailleur, – hormis, par l’intermédiaire des communes, pour assurer la construction et l’entretien d’un parc locatif mis à la disposition des ménages modestes (HLM) -, l’investisseur privé était courtisé.

Depuis quelques 25 ans, différents dispositifs ont permis à des contribuables désireux de réduire leurs impôts d’investir dans de la « pierre-papier ». Voir l’article : Historique des dispositifs

Les premières lois étaient plutôt difficiles à interpréter, car elles accordaient une déduction d’impôts calculée en fonction de l’amortissement fiscal d’un bien acheté et loué pendant une période minimale.Les projections de calcul de l’économie d’impôt sur  les années susceptibles de générer une réduction d’impôts s’avéraient fastidieuses car les paramètres susceptibles de modifier la réduction réelle étaient nombreux.

Les lois « Scellier », ou « Scellier intermédiaire » ont apporté une clarification évidente au dispositif. En effet, la réduction d’impôt est désormais facile à calculer, puisqu’il s’agit d’un pourcentage appliqué à un prix d’acquisition, et plafonné à un certain montant.

Les leviers sous-tendant l’opération de défiscalisation en Scellier sont demeurés les mêmes :

• acquisition immobilière englobant tous les frais
• engagement de location sur une période déterminée
• loyers contrôlés
• l’abattement consenti sur les loyers perçus (uniquement certaines lois)
• éventuellement prise en compte des ressources du locataire
• zonage géographique : les investissements doivent se situer dans certaines régions détaillées dans la loi

Ce que la loi Scellier a modifié :

• la notion de normes de construction incluant un pack énergétique à respecter
• lle recours au crédit, souvent total, et de préférence sur une période longue, n’est plus systématique

En effet, plus besoin de générer un déficit, reportable sur les années postérieures pour pouvoir réduire sa facture d’impôts. Seul le prix de l’investissement et le montant de l’impôt entrent en ligne de compte.

Et que se passe-t-il pour celui qui a déjà investi ? Comme lors des lois précédentes, il ira jusqu’au terme.

Peut-on encore investir ? Oui, je dirais même que c’est le moment où jamais !

« Coup de rabot sur cette niche fiscale » : le dispositif serait purement et simplement aboli, dès le 01/01/2013. Le monde de la promotion et de la construction immobilière s’émeut…. Certes le secteur porte des emplois… et le Scellier représente plus de la moitié des ventes de logements neufs en France sur l’année dernière… Certaines associations d’investisseurs mécontents se réjouissent de la mise au placard d’une loi qui a appauvri, voire ruiné, certains d’entre eux, qui ne sont jamais parvenus à louer le bien acquis… L’Etat devrait effectivement gagner de l’argent en cessant d’accorder des « cadeaux fiscaux » à ces investisseurs. Certes oui, mais qui va construire ? Et comment régler la pénurie de logements en France ? La question est, plus que jamais, brûlante d’actualité !

A consulter : Tableau comparatif des dispositifs ;  Immobilier & gestion ; Montage financier ; Ces dispositifs : pour qui ? ; La loi de Robien recentrée ; La loi Borloo populaire ; La loi Scellier

Et, plus généralement, tous les articles du site traitant de la défiscalisation

(Anne PELLAZ)

A l’attention des familles. Pour bien choisir et bien gérer ses assurances.

Pour une famille, le souci premier consiste à bien s’assurer sans payer trop cher. Puis, au fil de l’eau, on se rend souvent compte que l’équilibre à trouver c’est un rapport qualité/prix, et pas seulement un prix…

Les polices d’assurance à conseiller : multirisques habitation, garantie propriétaire non occupant, pour les biens immobiliers ;  assurance auto/moto pour les véhicules privés ; mutuelle/complémentaire santé, pour les frais médicaux et chirurgicaux ; un contrat de prévoyance pour protéger le conjoint survivant et/ou les enfants (en fonction des âges, du patrimoine existant) ; une assurance vie, pour assurer sa retraite, avec désignation du concubin, par exemple, en tant que bénéficiaire (exonération des droits de succession dans la limite des plafonds fixés légalement) ; des produits de défiscalisation pour réduire la pression fiscale ; et enfin, une Protection Juridique pour faire face à d’éventuels conflits.

Pour l’assurance Habitation, déterminez un capital mobilier pour les risques les plus courants, incendie, dégâts des eaux, vol… ; demandez-vous si une franchise est une bonne chose dans votre cas précis ; étudiez les options utiles, telles que les garanties jardin, garage à une autre adresse, dommages électriques, valeur à neuf, responsabilité civile propriétaire de chien dangereux… ;  sachez exploiter les tableaux de garanties proposés en fonction de vos besoins réels, et n’hésitez pas à faire le point avec votre assureur. Et, avant de souscrire, s’il s’agit d’un nouveau contrat, posez-vous les bonnes questions, sans trop vous apesantir sur le tarif, qui s’ajustera naturellement aux garanties choisies. Le « bon » contrat n’existe pas. La plupart des assureurs en proposent, le tout étant de détecter les garanties qui « collent » le mieux à votre situation. Ainsi, par exemple, le capital mobilier qui peut être différent en Incendie et en Vol et Dégâts des Eaux, ou le capital « objets précieux » et « bijoux ou objets de valeur » (attention, leur définition varie d’un guichet de souscription à un autre!), ou la valeur à neuf, ou une garantie sans le Vol, ou une clause prévoyant la prise en charge d’une partie de vos mensualités de remboursement de crédit en cas de sinistre total, ou des options qui couvrent le bris des plaques vitrocéramiques ou des portes de four. Et songez à l’assurance scolaire et extra-scolaire de vos enfants, il s’agit souvent d’une garantie optionnelle des contrats d’assurance habitation. De la même façon, certains assureurs pourront-ils vous établir une attestation de responsabilité civile pour vos enfants, adolescents ou jeunes adultes qui effectuent un stage de formation. Si vous êtes propriétaire non occupant d’un logement, que vous louez, ou que vous mettez gratuitement à disposition, souscrivez à une garantie correspondante. N’oubliez pas que les garanties locataire ne couvrent pas tout… Utilisez le dispositif GRL ou l’assurance des loyers impayés pour garantir le versement de vos loyers.

Por vos véhicules privés, adaptez vos contrats à la vie familiale : songez à désigner votre conjoint sur votre police d’assurance s’il n’y a qu’un seul véhicule au foyer, sachez que certains produits vous permettront de déclarer un kilométrage limité à l’année pour la voiture qui sert à faire des trajets courts, d’autres assureront de façon optimisée la voiture routière avec laquelle vous partez en vacances. Et dès que vos enfants ont passé leur permis de conduire, ajoutez les sur votre contrat en tant que conducteurs occasionnels.

Pour la complémentaire santé/Mutuelle choisissez une garantie complète, adaptée aux besoins de tous les membres de la famille. Il en existe aujourd’hui un grand nombre sur le marché. Songez avant toute chose que vous solliciterez, statistiquement parlant, bien plus souvent votre garantie santé que les autres assurances que vous possédez. Privilégiez un contact facile et des interlocuteurs disponibles. Si votre mutuelle vous est imposée par votre employeur, et qu’elle ne suffit pas à couvrir vos besoins, tournez-vous vers les garanties additionnelles ou surcomplémentaires. Veillez bien à ce que l’assistance couvre les frais de rapatriement en cas de séjour à l’étranger.

Si vous ne possédez pas de patrimoine important, seule une garantie Prévoyance vous permettra d’assurer le versement d’un capital suffisant à votre conjoint et à vos enfants au cas où il vous arriverait malheur. A un âge moyen, les cotisations à verser sont encore peu importantes, eu égard au capital versé, même s’il s’agit de contrats à fonds perdus. Si, en revanche, vous jugez que votre patrimoine serait susceptible de suffire à entretenir la famille en cas de décès inopiné d’un des deux parents, il est temps de songer à cotiser plus pour votre retraite dans le cadre fiscal de l’assurance vie.

Pour l’épargne, la retraite, ou l’assurance vie, faîtes le point sur vos livrets et sur vos différents contrats. Famille recomposée? Soyez particulièrement attentifs au libellé des clauses bénéficiaires, de manière à ne léser personne, et surtout, surtout,  à ce que votre volonté réelle corresponde bien à l’interprétation juridique qui en sera faite!  Salariés en entreprise, vous bénéficiez peut-être déjà d’un plan épargne entreprise? Il est peut-être temps de songer aux produits susceptibles de réduire votre imposition.

Il est temps de penser à préserver vos intérêts, tant sur le plan professionnel, que sur le plan de votre vie privée : optez pour une Protection Juridique adaptée à votre situation.

Et, enfin, si vous ou vos enfants devez voyager, pensez à vous couvrir de façon efficace pour vos déplacements ponctuels à l’étranger, ou pour des séjours consacrés aux études.

N’hésitez pas à nous consulter pour vos devis ou projets!

(Anne PELLAZ)

Attention : le dispositif a été supprimé. Cependant, les contribuables ayant acquis un bien immobilier sous ce régime continueront à bénéficier des déductions fiscales dans les mêmes conditions.

Principe général

Un particulier achète un bien immobilier et s’engage à le louer, à certaines conditions strictement encadrées par décret, pour une période de 9 ans minimum, éventuellement prolongée par deux périodes successives de 3 ans chacune.

Les avantages fiscaux

On parle ici d’amortissement fiscal du bien (et non pas de réduction d’impôts, comme dans le dispositif Scellier), susceptible de générer un déficit foncier, et donc une réduction d’impôts selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur.

L’amortissement fiscal est de 6% pendant 7 ans; puis de 4% pendant 2 ans, et enfin de 2,5% par périodes de 3 ans, limitées à deux périodes au maximum, et représente donc au maximum 65% de la valeur du bien pendant 15 ans.

Un abattement de 30% est consenti sur les loyers.

L’imputation des revenus fonciers sur le revenu global est au maximum de 10.700 €, reportable (chronologiquement) sur les 10 années fiscales suivantes.

Le déficit foncier est généré par le calcul des paramètres amortissement (fonction du prix d’acquisition) et de la mensualité d’emprunt au regard des loyers encaissés (avec un abattement de 30%). Ce déficit foncier s’impute sur le calcul du revenu imposable.

L’engagement de location

Durée minimale de location : 9 ans, puis deux périodes de tois ans chacune. Cible de locataires : revenus moyens, dits « intermédiaires ». Choix du locataire : pas de  possibilité de louer à un ascendant ou à un descendant.

Les contraintes

Plafond de ressources du locataire (fixé annuellement par décret), et applicable à l’entrée dans les lieux. Zonage géographique : zones A, B1, B2 et C. Plafond de loyer à respecter (cf. Tableau comparatif ci-après).

Borloo intéresse particulièrement les contribuables moyennement ou fortement fiscalisés ou les investisseurs désireux d’investir en zone C. Ce dispositif réintroduit une contrepartie sociale dans le dispositif de défiscalisation (par rapport à de Robien recentré). L’abattement de 30% sur les loyers perçus contitue un levier puissant, puisqu’il accroît le déficit foncier. L’investisseur est ainsi susceptible de réduire plus fortement ses impôts, en changeant de tranche d’imposition, par exemple. En revanche, les loyers des investissements réalisés en zone C sont plus faibles.

Autres articles traitant de ce sujet : Tableau comparatif des dispositifs ; Historique des dispositifs ; Immobilier & gestion ; Montage financier ; Ces dispositifs : pour qui ? ; La loi de Robien recentrée ; La loi Scellier

Et, plus généralement, tous les articles du site traitant de la défiscalisation

Pas de demande de devis ici, le produit ne le permet pas ! Pour plus d’infos, contactez-nous !

(Anne PELLAZ)

Attention : le dispositif de Robien a été supprimé. Cependant, ceux qui ont acheté un bien immobilier sous cette forme continueront à bénéficier des réductions fiscales dans les mêmes conditions.

Principe général

Un particulier achète un bien immobilier et s’engage à le louer, à certaines conditions strictement encadrées par décret, pour une période de 9 ans minimum.

Les avantages fiscaux

On parle ici d’amortissement fiscal du bien (et non pas de réduction d’impôts, comme dans le dispositif Scellier), susceptible de générer un déficit foncier, et donc une réduction d’impôts selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur.

L’amortissement fiscal est de 6% pendant 7 ans; puis de 4% pendant 2 ans, et représente donc au maximum 50% de la valeur du bien pendant 9 ans.

Certains frais sont déductibles des revenus fonciers.

L’imputation des revenus fonciers sur le revenu global est au maximum de 10.700 €, reportable (chronologiquement) sur les 10 années fiscales suivantes.

Le déficit foncier est généré par le calcul des paramètres amortissement (fonction du prix d’acquisition), des frais déductibles et de la mensualité d’emprunt au regard des loyers encaissés. Ce déficit foncier s’impute sur le calcul du revenu imposable.

L’engagement de location

Durée minimale de location : 9 ans. Cible de locataires : tous. Choix du locataire : libre, possibilité de louer à un ascendant ou à un descendant (attention : il doit, en ce cas, s’agir de deux foyers fiscaux différents!)

Les contraintes

Zonage géographique : zones A, B1, B2 et C. Plafond de loyer à respecter (cf. Tableau comparatif ci-après).

La loi de Robien recentrée intéresse particulièrement les contribuables fortement fiscalisés, les investisseurs assez proches de leur retraite, ou ceux qui souhaitent, au-delà de la période incompressible de location des 9 ans, pratiquer un loyer libre.

Autres articles traitant de ce sujet : Tableau comparatif des dispositifs ; Historique des dispositifs ; Immobilier & gestion ; Montage financier ; Ces dispositifs : pour qui ? ; La loi Borloo populaire ; La loi Scellier

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(Anne PELLAZ)

Ou, pourquoi nous avons décidé de proposer à nos clients de type de produits.

Le Cabinet JEDAC existe depuis fin 1999. Assureurs, nous avons diversifié notre activité essentiellement à la demande de notre clientèle. Et ce pour deux raisons.

Nous n’avions aucun support à leur proposer pour les aider à défiscaliser, sauf des produits purement financiers et qui s’adressent à une clientèle, tout de même marginale, soumise à l’I.S.F. Or l’attrait de la défiscalisation ne concerne pas seulement les très gros revenus! Et si de nombreuses structures proposent à l’heure actuelle des produits de défiscalisation, peu sont réellement fiables et il s’avère difficile de faire le tri.

D’autre part, la tendance générale du marché des solutions destinées aux particuliers va en s’appauvrissant, contrairement aux solutions spécifiques à l’entreprise. Il s’agit là d’un phénomène de mode, passager sans doute, mais qui délaisse les ménages français. Il est devenu de plus en plus ardu d’obtenir une solution financière simple auprès d’une banque de dépôt, sans avoir recours à des organismes spécialisés dans l’application des taux d’intérêts supérieurs à la norme du cours, ou d’obtenir une information sur des dispositifs légaux relatifs à l’épargne individuelle, la prévoyance familiale, les retraites ou la réduction d’impôts.

Nous avons donc choisi de développer, parallèlement à notre activité de base, une antenne de défiscalisation, chargée d’informer, de proposer et d’aider à la réalisation d’opérations conduisant à la réduction effective d’impôts et/ou favorisant la constitution d’un capital retraite tout en préservant l’intégrité de la famille.

Notre déformation professionnelle d’assureurs nous conduit à étudier les garanties des produits et à sélectionner des partenaires pérennes, en immobilier aussi.

D’autres articles traitant du même sujet : Impôts, revenus, retraite ; Les besoins immobiliers ; La ville ; Le placement « pierre » 

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(Anne PELLAZ)

Les différentes lois incitant à l’acquisition de logements à destination locative intéressent tout particulièrement, outre les investisseurs professionnels ou semi professionnels, 3 types de particuliers payant des impôts sur le revenu (IRPP) :

¨      Les très gros ou gros revenus fortement fiscalisés. Le dispositif est optimisé lorsqu’un patrimoine immobilier existe déjà et en fonction du T.M.I. (Taux Marginal d’Imposition).

¨      Les fonctionnaires, astreints à résidence durant leur vie professionnelle, et soucieux d’acquérir un logement en vue de leur retraite, ou plus simplement pour vendre le bien immobilier au terme de la période de défiscalisation et se retrouver ainsi à la tête d’un capital constitué sans effort d’épargne important.

¨      Les particuliers qui n’ont pas les moyens d’acquérir leur résidence principale et désireux de se constituer un patrimoine immobilier, toujours convertible en capital après la phase de défiscalisation.

C’est dire que la défiscalisation n’est pas réservée aux seuls gros revenus. Il s’agit tout autant d’une stratégie de retraite que d’une gestion patrimoniale, même si les sommes engagées diffèrent.

Autres articles traitant de ce sujet : Tableau comparatif des dispositifs ; Historique des dispositifs ; Immobilier & gestion ; Montage financier ; La loi de Robien recentrée ; La loi Borloo populaire ; La loi Scellier

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(Anne PELLAZ)

Quel type de financement choisir ?

La possibilité de dissocier l’opération immobilière du montage financier tout en liant financièrement le constructeur, le promoteur et le client permet au « défiscalisateur » de choisir la banque auprès de laquelle il souhaite solliciter son crédit. Nous nous occupons fréquemment de crédits, mais aurez tout loisir de choisir votre organisme bancaire.

 2 types de crédit sont susceptibles d’intéresser le candidat à ces lois :

1. Le crédit amortissable : à taux fixe ou révisable, il peut correspondre à la durée de la défiscalisation ou s’étaler plus dans le temps. Un différé d’amortissement peut être prévu, de façon que les intérêts d’emprunt soient déductibles au moment de la défiscalisation.
2. Le crédit in fine : conseillé à une clientèle d’investisseurs fortunés, il consiste à placer la somme correspondant à tout ou partie de l’acquisition sur un support financier nanti par la Banque. L’emprunteur ne rembourse que les intérêts du crédit, la somme totale étant intégralement versée à la banque au terme. L’avantage est important, puisque les intérêts d’emprunt sont déductibles pendant toute la période de défiscalisation.

Contrairement à un financement pour l’acquisition d’une résidence principale, le montage financier dans le cadre d’un investissement de déficalisation présente les avantages suivants, en fonction de l’option retenue :

• Frais bancaires : pris en charge
• Frais de notaire (signature de l’acte authentique et procuration notariée dans la commune de résidence de l’investisseur) : pris en charge
• Intérêts intercalaires (calculés sur les déblocages de fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux) : pris en charge
• Frais d’hypothèque : pris en charge

Bien des investisseurs pensent qu’il leur faudra nécessairement mettre un somme en apport personnel pour pouvoir réaliser l’opération : ce n’est pas toujours le cas! A l’inverse, on entend trop souvent dire qu’il ne faut surtout pas mettre une somme en apport. Et pourquoi non ? Une défiscalisation réussie doit s’adapter à votre cas personnel et « coller » au mieux à votre profil d’investisseur.

Autres articles traitant de ce sujet : Tableau comparatif des dispositifs ; Historique des dispositifs ; Immobilier & gestion ; Ces dispositifs : pour qui ? ; La loi de Robien recentrée ; La loi Borloo populaire ; La loi Scellier

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(Anne PELLAZ)

Les deux composantes essentielles : l’immobilier et la gestion.

            – Les critères de sélection

Les sociétés qui commercialisent ces produits abondent sur le marché et il est bien difficile aujourd’hui de s’orienter tant les biens et les garanties proposés semblent analogues.

Nous avons, quant à nous, choisi de vérifier la consistance de certains aspects qui correspondent à nos critères de sélection.

Nous avons été très stricts sur la sélection de nos partenaires pour les opérations de défiscalisation en attachant un soin tout particulier aux garanties qu’ils proposent.

            – Les garanties et les différents intervenants

Quatre intervenants sont les pivots d’une défiscalisation réussie. S’il ne nous a pas semblé souhaitable qu’ils appartiennent à une entité unique, il demeure en revanche essentiel que leurs conditions de partenariat soient clairement définies.

• La garantie du promoteur

Choix des sites (foncier), respect des normes d’implantation et de construction lors de l’étude de faisabilité, choix d’un constructeur et d’un architecte localement implantés.

Respect des délais : instruction du permis de construire (en fonction des normes imposées localement), délais de purge, calendrier de construction et de défiscalisation.

Promotion : accueil client, bulle de vente sur place, publicité locale.

Prise en charge possible des frais de notaire, des frais d’instruction de dossier bancaire et des intérêts intercalaires (intérêts dus par l’acquéreur entre le moment où il acquiert le bien à crédit et la remise des clés).

Coordination des différentes phases : commercialisation, actes notariés, construction, entrée dans les lieux, recherche de locataires et gestion locative, assurances.

• La garantie du constructeur

Connaissance et respect des normes de construction et d’aménagement, visites de sites au bout de 10 ans, % de propriétaires occupants.

Qualité de la construction, choix des matériaux adaptés à la région et au logement locatif..

Respect des délais. Bonne coordination avec l’architecte et les différents corps de métiers.

• Les garanties du gestionnaire

Publicité locale (recherche locataires), sélection des candidats (en tenant compte des plafonds de ressources), gestion locative (encaissement des loyers).

Expérience, informations accessibles aux acquéreurs concernant les déclarations d’impôt, qualités de syndic de copropriété, implantation géographique des agences.

• Les assurances

Impayés de loyers (délais de carence, plafonds), dégradations du logement, carences locatives, résultats chiffrés obtenus dans des opérations similaires, surface financière des assureurs.

A ne pas perdre de vue : en réalisant ce type d’acquisition, vous « en prenez » pour un certain nombre d’années. Ne négligez pas les garanties pour privilégier le prix!

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(Anne PELLAZ)

 Le point de vue du législateur (insuffisance des retraites futures, pas assez de propriétaires, carences de foncier)

Depuis la fin de la dernière guerre les différents gouvernements français, qu’ils soient de droite ou de gauche, ont cherché à inciter les contribuables à devenir propriétaires d’un bien immobilier. Les mesures fiscales dans ce sens deviennent de plus en plus favorables, surtout lorsqu’il s’agit d’une acquisition d’un bien neuf destiné à la location.

Trois raisons guident principalement cette politique fiscale.

Premièrement, on sait depuis bien des années que les effets du « Papy Boom » approchent à grands pas et que, dans tous les cas de figures, le nombre de retraités augmente, et en nombre et en durée. Les retraites par répartition seront donc insuffisantes, et ne permettront plus d’assurer un quotidien décent à nos retraités de demain.

Deuxièmement, il est donc souhaitable que la majorité d’entre eux soit déjà propriétaire et ait déjà fini de payer son acquisition au moment du départ en retraite. Les besoins financiers de cette population de retraités seront donc moindres si leur logement est assuré.

Troisièmement, l’Etat s’est fortement désengagé des opérations foncières depuis déjà plusieurs décennies, préférant abandonner la charge d’une gestion locative (coûteuse et peu rentable) aux privés. Or les logements manquent en France et la demande est supérieure à l’offre.

L’incitation fiscale à l’acquisition d’un logement neuf à usage locatif permet ainsi de relancer un marché générateur d’emplois et qui répond à la demande tout en alliant quantité et qualité, dans la mesure où les nouveaux propriétaires ont tout intérêt à préserver leur bien qui constitue la pierre d’angle de leur investissement.

 Bref historique

Loi Méhaignerie, loi Quilès, loi Périssol, loi Besson, loi de Robien et maintenant loi de Robien recentrée ou loi Borloo ou loi Scellier …

Différents dispositifs se sont ainsi succédés et ont été modifiés par Bercy au cours des années. L’investisseur « Périssol », par exemple, continue aujourd’hui à bénéficier des spécificités de ce dispositif.

La LOI DE ROBIEN RECENTREE est intéressante car elle est plus souple que les dispositifs fiscaux précédents. La LOI BORLOO réintroduit une contrepartie sociale dans le dispositif. La LOI SCELLIER : dispositif Scellier et dispositif Scellier social, plus complète, est surtout bien plus facile à comprendre, car la réduction d’impôts se calcule aisément.

Les trois dispositifs coexistent actuellement, et ce jusqu’au 01/01/2010. Ensuite, les lois de Robien et Borloo seront supprimées. Le dispositif Scellier sera en vigueur pour les acquisitions de logements réalisées au plus tard le 31/12/2012.

Analyse des dispositifs

Ils permettent des réductions d’impôts importantes. Ils concernent tout acquéreur d’un logement, neuf ou ancien, qui destine son bien à la location pendant au moins 6 ans (ancien) ou 9 ans (neuf ou en construction), à la condition qu’il respecte certaines règles précises.

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(Anne PELLAZ)