La clé : la ville, pôle de développement
Y-a-t-il des bonnes régions d’investissement ? Des villes phares ? Où investir ?
La déruralisation progressive de la France, due aux dernières mutations économiques, a naturellement généré un afflux croissant de la population des campagnes (2ème génération) vers les agglomérations, porteuses d’emplois « modernes ».
Lorsque l’offre est plus faible que la demande, les prix augmentent. On constate ainsi que dans certaines villes, pourtant apparemment sans caractère particulier, les prix de location flambent littéralement. S’il est relativement aisé à un célibataire, ou même à un couple, éventuellement avec un enfant, de résider en centre ville, il devient presque impossible à une famille dans la norme de demeurer intra-muros à cause des loyers excessifs. Bon nombre de gens sont ainsi « forcés » de s’éloigner du centre. Or, comme cette population va elle aussi grandissant, des petits pôles résidentiels s’établissent ainsi rapidement autour des villes. Le panorama de l’habitat urbain s’est ainsi considérablement modifié : les frontières de la ville s’élargissent et le besoin en logements croît sans cesse.
D’autre part, les délocalisations d’organismes d’état d’abord, rapidement suivies par les entreprises privées ensuite, ont accentué le phénomène.
En outre, l’européanisation des entreprises françaises (accès à de nouveaux marchés à l’intérieur de l’espace « Schengen ») et les changements de mode de vie dans la gestion de l’emploi obligent à développer les voies de communication de manière très importante depuis les 10 dernières années (lignes T.G.V., nouvelles pistes dans les grands aéroports, tramways qui desservent la ville et sa banlieue, autoroutes et périphériques…).
La ville, ou plutôt le pôle urbain, est ainsi devenu la clé de voûte d’un système économique qui puise ses ressources dans la concentration des énergies humaines (emploi, écoles et universités, commerces et temps libre) pour permettre une vie quotidienne plus équilibrée, sachant que bien des couples n’envisagent pas de résider, durant leur retraite, là où ils ont vécu leur vie professionnelle.
La pierre constitue en l’occurrence le support d’un montage financier habile qui utilise des textes de lois autorisant des réductions d’impôts importantes tout en favorisant l’accession à la propriété et sans négliger l’aspect « investissement ».
C’est dire qu’il ne s’agit pas là d’un choix affectif (comme lors de l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire), mais de l’exploitation de textes de lois qui vont dans le sens de faire fructifier de l’argent. Nul besoin même, en tout cas dans un premier temps, de s’attacher à une ville précise.
Le choix doit être raisonnable et raisonné : une « bonne ville » c’est une ville qui réunira 4 critères économiques essentiels qui garantiront la rentabilité de l’investissement :
– une démographie maîtrisée : qu’elle parvienne à intégrer petit à petit plus de population sans privilégier tel ou tel type de classe socioprofessionnelle (risque de prix en dents de scie ou quota d’étrangers difficile à intégrer),
– une économie adaptée : les régions en récession ou à fort développement sur un micromarché sont à éviter,
– un pôle important d’entreprises françaises, européennes et étrangères : gage d’un développement durable pendant les 50 prochaines années,
– une ville scolaire : ce qui sous-entend un équilibre de population (enseignants, salariés d’entreprises et professions libérales) et donc de multiples possibilités de locations et/ou d’acquisition de logements. Une ville scolaire accueille des enfants (d’où équipements sportifs et de loisirs et, à terme, besoin de logements pour eux).
Cette réflexion n’exclut cependant pas les préférences géographiques de tout un chacun (attaches familiales en Bretagne, envie de profiter des douceurs de la Provence ou racines ancestrales dans l’Est…). Un placement « pierre », qui a donc une adresse, contrairement aux placements financiers classiques, sera toujours plus facile à suivre, à surveiller et à encourager si on a envie d’y aller, pourvu que ce ne soit pas au détriment de la rentabilité.
Comme le disait un célèbre promoteur, à qui l’on demandait quels étaient, à son sens, les trois critères de sélection d’un support « pierre » pour réaliser un investissement judicieux: « Premièrement la situation, deuxièmement la situation et troisièmement la situation »!
Un bon investissement pierre doit donc situer l’acquisition dans un espace géographique économiquement porteur. Bercy ne s’y est pas trompé en favorisant la défiscalisation des logements acquis dans certaines zones.
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(Anne PELLAZ)
