Les deux composantes essentielles d’une opération de défiscalisation
Les deux composantes essentielles : l’immobilier et la gestion.
– Les critères de sélection
Les sociétés qui commercialisent ces produits abondent sur le marché et il est bien difficile aujourd’hui de s’orienter tant les biens et les garanties proposés semblent analogues.
Nous avons, quant à nous, choisi de vérifier la consistance de certains aspects qui correspondent à nos critères de sélection.
Nous avons été très stricts sur la sélection de nos partenaires pour les opérations de défiscalisation en attachant un soin tout particulier aux garanties qu’ils proposent.
– Les garanties et les différents intervenants
Quatre intervenants sont les pivots d’une défiscalisation réussie. S’il ne nous a pas semblé souhaitable qu’ils appartiennent à une entité unique, il demeure en revanche essentiel que leurs conditions de partenariat soient clairement définies.
- La garantie du promoteur
Choix des sites (foncier), respect des normes d’implantation et de construction lors de l’étude de faisabilité, choix d’un constructeur et d’un architecte localement implantés.
Respect des délais : instruction du permis de construire (en fonction des normes imposées localement), délais de purge, calendrier de construction et de défiscalisation.
Promotion : accueil client, bulle de vente sur place, publicité locale.
Prise en charge possible des frais de notaire, des frais d’instruction de dossier bancaire et des intérêts intercalaires (intérêts dus par l’acquéreur entre le moment où il acquiert le bien à crédit et la remise des clés).
Coordination des différentes phases : commercialisation, actes notariés, construction, entrée dans les lieux, recherche de locataires et gestion locative, assurances.
- La garantie du constructeur
Connaissance et respect des normes de construction et d’aménagement, visites de sites au bout de 10 ans, % de propriétaires occupants.
Qualité de la construction, choix des matériaux adaptés à la région et au logement locatif..
Respect des délais. Bonne coordination avec l’architecte et les différents corps de métiers.
- Les garanties du gestionnaire
Publicité locale (recherche locataires), sélection des candidats (en tenant compte des plafonds de ressources), gestion locative (encaissement des loyers).
Expérience, informations accessibles aux acquéreurs concernant les déclarations d’impôt, qualités de syndic de copropriété, implantation géographique des agences.
- Les assurances
Impayés de loyers (délais de carence, plafonds), dégradations du logement, carences locatives, résultats chiffrés obtenus dans des opérations similaires, surface financière des assureurs.
A ne pas perdre de vue : en réalisant ce type d’acquisition, vous « en prenez » pour un certain nombre d’années. Ne négligez pas les garanties pour privilégier le prix!
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(Anne PELLAZ)
