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Archive pour la catégorie ‘Particuliers’

Les différentes lois incitant à l’acquisition de logements à destination locative intéressent tout particulièrement, outre les investisseurs professionnels ou semi professionnels, 3 types de particuliers payant des impôts sur le revenu (IRPP) :

¨      Les très gros ou gros revenus fortement fiscalisés. Le dispositif est optimisé lorsqu’un patrimoine immobilier existe déjà et en fonction du T.M.I. (Taux Marginal d’Imposition).

¨      Les fonctionnaires, astreints à résidence durant leur vie professionnelle, et soucieux d’acquérir un logement en vue de leur retraite, ou plus simplement pour vendre le bien immobilier au terme de la période de défiscalisation et se retrouver ainsi à la tête d’un capital constitué sans effort d’épargne important.

¨      Les particuliers qui n’ont pas les moyens d’acquérir leur résidence principale et désireux de se constituer un patrimoine immobilier, toujours convertible en capital après la phase de défiscalisation.

C’est dire que la défiscalisation n’est pas réservée aux seuls gros revenus. Il s’agit tout autant d’une stratégie de retraite que d’une gestion patrimoniale, même si les sommes engagées diffèrent.

Autres articles traitant de ce sujet : Tableau comparatif des dispositifs ; Historique des dispositifs ; Immobilier & gestion ; Montage financier ; La loi de Robien recentrée ; La loi Borloo populaire ; La loi Scellier

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(Anne PELLAZ)

Quel type de financement choisir ?

La possibilité de dissocier l’opération immobilière du montage financier tout en liant financièrement le constructeur, le promoteur et le client permet au « défiscalisateur » de choisir la banque auprès de laquelle il souhaite solliciter son crédit. Nous nous occupons fréquemment de crédits, mais aurez tout loisir de choisir votre organisme bancaire.

 2 types de crédit sont susceptibles d’intéresser le candidat à ces lois :

1. Le crédit amortissable : à taux fixe ou révisable, il peut correspondre à la durée de la défiscalisation ou s’étaler plus dans le temps. Un différé d’amortissement peut être prévu, de façon que les intérêts d’emprunt soient déductibles au moment de la défiscalisation.
2. Le crédit in fine : conseillé à une clientèle d’investisseurs fortunés, il consiste à placer la somme correspondant à tout ou partie de l’acquisition sur un support financier nanti par la Banque. L’emprunteur ne rembourse que les intérêts du crédit, la somme totale étant intégralement versée à la banque au terme. L’avantage est important, puisque les intérêts d’emprunt sont déductibles pendant toute la période de défiscalisation.

Contrairement à un financement pour l’acquisition d’une résidence principale, le montage financier dans le cadre d’un investissement de déficalisation présente les avantages suivants, en fonction de l’option retenue :

• Frais bancaires : pris en charge
• Frais de notaire (signature de l’acte authentique et procuration notariée dans la commune de résidence de l’investisseur) : pris en charge
• Intérêts intercalaires (calculés sur les déblocages de fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux) : pris en charge
• Frais d’hypothèque : pris en charge

Bien des investisseurs pensent qu’il leur faudra nécessairement mettre un somme en apport personnel pour pouvoir réaliser l’opération : ce n’est pas toujours le cas! A l’inverse, on entend trop souvent dire qu’il ne faut surtout pas mettre une somme en apport. Et pourquoi non ? Une défiscalisation réussie doit s’adapter à votre cas personnel et « coller » au mieux à votre profil d’investisseur.

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(Anne PELLAZ)

Les deux composantes essentielles : l’immobilier et la gestion.

            – Les critères de sélection

Les sociétés qui commercialisent ces produits abondent sur le marché et il est bien difficile aujourd’hui de s’orienter tant les biens et les garanties proposés semblent analogues.

Nous avons, quant à nous, choisi de vérifier la consistance de certains aspects qui correspondent à nos critères de sélection.

Nous avons été très stricts sur la sélection de nos partenaires pour les opérations de défiscalisation en attachant un soin tout particulier aux garanties qu’ils proposent.

            – Les garanties et les différents intervenants

Quatre intervenants sont les pivots d’une défiscalisation réussie. S’il ne nous a pas semblé souhaitable qu’ils appartiennent à une entité unique, il demeure en revanche essentiel que leurs conditions de partenariat soient clairement définies.

• La garantie du promoteur

Choix des sites (foncier), respect des normes d’implantation et de construction lors de l’étude de faisabilité, choix d’un constructeur et d’un architecte localement implantés.

Respect des délais : instruction du permis de construire (en fonction des normes imposées localement), délais de purge, calendrier de construction et de défiscalisation.

Promotion : accueil client, bulle de vente sur place, publicité locale.

Prise en charge possible des frais de notaire, des frais d’instruction de dossier bancaire et des intérêts intercalaires (intérêts dus par l’acquéreur entre le moment où il acquiert le bien à crédit et la remise des clés).

Coordination des différentes phases : commercialisation, actes notariés, construction, entrée dans les lieux, recherche de locataires et gestion locative, assurances.

• La garantie du constructeur

Connaissance et respect des normes de construction et d’aménagement, visites de sites au bout de 10 ans, % de propriétaires occupants.

Qualité de la construction, choix des matériaux adaptés à la région et au logement locatif..

Respect des délais. Bonne coordination avec l’architecte et les différents corps de métiers.

• Les garanties du gestionnaire

Publicité locale (recherche locataires), sélection des candidats (en tenant compte des plafonds de ressources), gestion locative (encaissement des loyers).

Expérience, informations accessibles aux acquéreurs concernant les déclarations d’impôt, qualités de syndic de copropriété, implantation géographique des agences.

• Les assurances

Impayés de loyers (délais de carence, plafonds), dégradations du logement, carences locatives, résultats chiffrés obtenus dans des opérations similaires, surface financière des assureurs.

A ne pas perdre de vue : en réalisant ce type d’acquisition, vous « en prenez » pour un certain nombre d’années. Ne négligez pas les garanties pour privilégier le prix!

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(Anne PELLAZ)

 Le point de vue du législateur (insuffisance des retraites futures, pas assez de propriétaires, carences de foncier)

Depuis la fin de la dernière guerre les différents gouvernements français, qu’ils soient de droite ou de gauche, ont cherché à inciter les contribuables à devenir propriétaires d’un bien immobilier. Les mesures fiscales dans ce sens deviennent de plus en plus favorables, surtout lorsqu’il s’agit d’une acquisition d’un bien neuf destiné à la location.

Trois raisons guident principalement cette politique fiscale.

Premièrement, on sait depuis bien des années que les effets du « Papy Boom » approchent à grands pas et que, dans tous les cas de figures, le nombre de retraités augmente, et en nombre et en durée. Les retraites par répartition seront donc insuffisantes, et ne permettront plus d’assurer un quotidien décent à nos retraités de demain.

Deuxièmement, il est donc souhaitable que la majorité d’entre eux soit déjà propriétaire et ait déjà fini de payer son acquisition au moment du départ en retraite. Les besoins financiers de cette population de retraités seront donc moindres si leur logement est assuré.

Troisièmement, l’Etat s’est fortement désengagé des opérations foncières depuis déjà plusieurs décennies, préférant abandonner la charge d’une gestion locative (coûteuse et peu rentable) aux privés. Or les logements manquent en France et la demande est supérieure à l’offre.

L’incitation fiscale à l’acquisition d’un logement neuf à usage locatif permet ainsi de relancer un marché générateur d’emplois et qui répond à la demande tout en alliant quantité et qualité, dans la mesure où les nouveaux propriétaires ont tout intérêt à préserver leur bien qui constitue la pierre d’angle de leur investissement.

 Bref historique

Loi Méhaignerie, loi Quilès, loi Périssol, loi Besson, loi de Robien et maintenant loi de Robien recentrée ou loi Borloo ou loi Scellier …

Différents dispositifs se sont ainsi succédés et ont été modifiés par Bercy au cours des années. L’investisseur « Périssol », par exemple, continue aujourd’hui à bénéficier des spécificités de ce dispositif.

La LOI DE ROBIEN RECENTREE est intéressante car elle est plus souple que les dispositifs fiscaux précédents. La LOI BORLOO réintroduit une contrepartie sociale dans le dispositif. La LOI SCELLIER : dispositif Scellier et dispositif Scellier social, plus complète, est surtout bien plus facile à comprendre, car la réduction d’impôts se calcule aisément.

Les trois dispositifs coexistent actuellement, et ce jusqu’au 01/01/2010. Ensuite, les lois de Robien et Borloo seront supprimées. Le dispositif Scellier sera en vigueur pour les acquisitions de logements réalisées au plus tard le 31/12/2012.

Analyse des dispositifs

Ils permettent des réductions d’impôts importantes. Ils concernent tout acquéreur d’un logement, neuf ou ancien, qui destine son bien à la location pendant au moins 6 ans (ancien) ou 9 ans (neuf ou en construction), à la condition qu’il respecte certaines règles précises.

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(Anne PELLAZ)

Le placement Pierre, c’est à la fois:  

** une assurance vie (incluse dans le remboursement et déductible des revenus fonciers)

** un mode d’épargne (qui rapporte en intérêt « loyer » et en capital « +value »)

** une manière de doubler son patrimoine (pour ceux qui sont propriétaires de leur habitation principale) ou de créer un patrimoine (pour ceux qui ne sont pas propriétaires).

** un des seuls placements constitutif de patrimoine grâce au levier de l’endettement

C’est en fait, pour récapituler, un mode d’épargne démultiplicatrice de patrimoine

• C’est le seul placement constitutif de patrimoine, financé à crédit, dont les 3/4 sont payés par 1/3, le solde par une économie d’impôt et un effort d’épargne réduit.

Concernant l’investissement immobilier locatif, le risque d’impayés et/ou de dégradations constitue souvent un obstacle pour franchir le pas.

Aujourd’hui, la pénurie locative dans les grandes villes, ainsi que dans les petites agglomérations limitrophes, et l’augmentation très importante de la demande permettent une sélection rigoureuse des locataires.

Avec toutes les garanties contre les loyers impayés proposées à des prix de plus en plus compétitifs, les dispositifs fiscaux de Robien, Borloo ou Scellier incarnent le juste équilibre de l’investissement à la fois rentable et sûr.

 Encore faut-il que le placement soit parfaitement sécurisé! De nombreux commercialisateurs existent aujourd’hui sur ce marché, et les garanties proposées ne sont pas toujours à la hauteur.

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(Anne PELLAZ)

Y-a-t-il des bonnes régions d’investissement ? Des villes phares ? Où investir ?

La déruralisation progressive de la France, due aux dernières mutations économiques, a naturellement généré un afflux croissant de la population des campagnes (2^ème génération) vers les agglomérations, porteuses d’emplois « modernes ».

Lorsque l’offre est plus faible que la demande, les prix augmentent. On constate ainsi que dans certaines villes, pourtant apparemment sans caractère particulier, les prix de location flambent littéralement. S’il est relativement aisé à un célibataire, ou même à un couple, éventuellement avec un enfant, de résider en centre ville, il devient presque impossible à une famille dans la norme de demeurer intra-muros à cause des loyers excessifs. Bon nombre de gens sont ainsi « forcés » de s’éloigner du centre. Or, comme cette population va elle aussi grandissant, des petits pôles résidentiels s’établissent ainsi rapidement autour des villes. Le panorama de l’habitat urbain s’est ainsi considérablement modifié : les frontières de la ville s’élargissent et le besoin en logements croît sans cesse.

D’autre part, les délocalisations d’organismes d’état d’abord, rapidement suivies par les entreprises privées ensuite, ont accentué le phénomène.

En outre, l’européanisation des entreprises françaises (accès à de nouveaux marchés à l’intérieur de l’espace « Schengen ») et les changements de mode de vie dans la gestion de l’emploi obligent à développer les voies de communication de manière très importante depuis les 10 dernières années (lignes T.G.V., nouvelles pistes dans les grands aéroports, tramways qui desservent la ville et sa banlieue, autoroutes et périphériques…).

La ville, ou plutôt le pôle urbain, est ainsi devenu la clé de voûte d’un système économique qui puise ses ressources dans la concentration des énergies humaines (emploi, écoles et universités, commerces et temps libre) pour permettre une vie quotidienne plus équilibrée, sachant que bien des couples n’envisagent pas de résider, durant leur retraite, là où ils ont vécu leur vie professionnelle.

La pierre constitue en l’occurrence le support d’un montage financier habile qui utilise des textes de lois autorisant des réductions d’impôts importantes tout en favorisant l’accession à la propriété et sans négliger l’aspect « investissement ».

C’est dire qu’il ne s’agit pas là d’un choix affectif (comme lors de l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire), mais de l’exploitation de textes de lois qui vont dans le sens de faire fructifier de l’argent. Nul besoin même, en tout cas dans un premier temps, de s’attacher à une ville précise.

Le choix doit être raisonnable et raisonné : une « bonne ville » c’est une ville qui réunira 4 critères économiques essentiels qui garantiront la rentabilité de l’investissement :

– une démographie maîtrisée : qu’elle parvienne à intégrer petit à petit plus de population sans privilégier tel ou tel type de classe socioprofessionnelle (risque de prix en dents de scie ou quota d’étrangers difficile à intégrer),

– une économie adaptée : les régions en récession ou à fort développement sur un micromarché sont à éviter,

– un pôle important d’entreprises françaises, européennes et étrangères : gage d’un développement durable pendant les 50 prochaines années,

– une ville scolaire : ce qui sous-entend un équilibre de population (enseignants, salariés d’entreprises et professions libérales) et donc de multiples possibilités de locations et/ou d’acquisition de logements. Une ville scolaire accueille des enfants (d’où équipements sportifs et de loisirs et, à terme, besoin de logements pour eux).

Cette réflexion n’exclut cependant pas les préférences géographiques de tout un chacun (attaches familiales en Bretagne, envie de profiter des douceurs de la Provence ou racines ancestrales dans l’Est…). Un placement « pierre », qui a donc une adresse, contrairement aux placements financiers classiques, sera toujours plus facile à suivre, à surveiller et à encourager si on a envie d’y aller, pourvu que ce ne soit pas au détriment de la rentabilité.

Comme le disait un célèbre promoteur, à qui l’on demandait quels étaient, à son sens, les trois critères de sélection d’un support « pierre » pour réaliser un investissement judicieux: « Premièrement la situation, deuxièmement la situation et troisièmement la situation »!

Un bon investissement pierre doit donc situer l’acquisition dans un espace géographique économiquement porteur. Bercy ne s’y est pas trompé en favorisant la défiscalisation des logements acquis dans certaines zones.

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(Anne PELLAZ)

Pour mieux comprendre pourquoi le législateur incite les particuliers à acheter les logements pour les louer. 

Les besoins d’ordre quantitatif :

            En 1990 :        * 56 millions d’habitants, dont 22 millions de ménages

                                               dont 20,7 millions de résidences principales

                                               dont 2 millions de logements vacants

                                               dont 2,3 millions de résidences secondaires

                                   * 55% des ménages sont propriétaires de leur logement

                                   * 9 millions de logements locatifs dont :

                                               – 50% locatif public

                                               – 50% locatif privé

            En 2010 :        * 26 millions de ménages

 Les besoins d’ordre qualitatif :

* Délocalisation, tertiarisation, héliotropisme

* Retour vers le centre ville

* Axe T.G.V.

* Mixité d’utilisation : loisirs, secondaire, préretraite, principal…

* Diminution du parc locatif privé : 91.000 logements/an de moins entre 1984 et 1988 (Le Moniteur 05/90) et selon l’INSEE 700.000 logements de moins en 10 ans

Les solutions pour répondre aux besoins pressants en matière de logement :

On sait aujourd’hui que l’offre du marché est bien inférieure aux besoins réels des ménages en matière de logements locatifs.

Cet état de fait est essentiellement dû à la croissance démographique et à l’éclatement des familles (de plus en plus de « petits » ménages, même une seule personne, cherchent à se loger individuellement) – d’une part – et au frein étatique de la politique de construction et de gestion de logements ainsi qu’à la réticence des propriétaires à louer leur bien (gestion lourde et garanties insuffisantes, frais annexes importants).

Face à une demande accrue, trois solutions seulement sont envisageables :

            1). L’accession à la propriété (résidence principale) : Cette solution ne fonctionne bien que si elle est accompagnée de financements aidés par l’Etat ou d’aides à la personne, ou dans un marché à la revente fluide. En outre, cette solution oblige l’acquéreur à s’intéresser à un bien qui corresponde, en matière de prix et de surface à ses moyens/besoins personnels, sans nécessairement privilégier la rentabilité (surtout à Paris et R.P. !!!).

            2). Le logement social : il permet de répondre à des besoins d’ordre quantitatif et rarement qualitatif. De plus, les solutions actuellement envisagées sont limitées en nombre.

            3). L’investissement : Incité par des mesures fiscales, c’est cette solution qui permet de développer le marché du locatif dans des conditions de quantité et de qualité satisfaisantes.

Le propriétaire privé investit dans un logement qu’il loue en respectant certaines conditions fixées par décret. En échange l’Etat lui consent des ristournes fiscales importantes (soit sous forme d’abattements spécifiques, soit sous forme de réductions d’impôts).

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(Anne PELLAZ)

Pour mieux comprendre les remboursements sécurité sociale et mutuelle pour vos travaux dentaires. Un exemple de devis annoté.

Anne PELLAZ

A l’attention de Madame xxxxx

Paris, ce mardi 24 mars 2009

Concerne :     Calcul des remboursements en matière de prothèses dentaires.

                               Votre devis dentaire (Dr. Xxxx  Yyyyy)

Madame,

Vous trouverez ci-joint le mode de calcul vous permettant d’apprécier les remboursements de vos prothèses dentaires.

Trois éléments entrent en ligne de compte : le tarif de convention de la Sécurité Sociale (aussi appelée « base du remboursement »), le remboursement de votre mutuelle (exprimée en pourcentage du tarif de convention, desquels il fait déduire le remboursement Sécu.), et enfin le plafond annuel des remboursements dentaires (soins et/ou prothèses).

Le Tarif Plafond de Convention se calcule en fonction des SC (soins conservateurs) ou des SPR (unités de soins prothétiques) prescrits par le dentiste : 1 SPR = 2.15 €.

La Sécurité Sociale rembourse 70% du T.P.C., aussi appelé BR (base de remboursement)

Votre garantie actuelle = 350% (soit 300% + 50% bonus fidélité), sans plafond annuel

Avec nos compliments les meilleurs.

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Si vous avez des difficultés à afficher le tableau, ouvrez la fenêtre suivante :   TABLEAU COMPARATIF DES DISPOSITIFS DE ROBIEN 2, BORLOO ET SCELLIER

Tableau comparatif des dispositifs de Robien 2, Borloo et Scellier ou Scellier social (ou Scellier intermédiaire)

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(Anne PELLAZ)

LE CONTEXTE ACTUEL – Les impôts, les revenus du travail, la retraite…

L’on sait que pas plus de 50% des foyers ne paie des impôts sur le revenu. En effet, le système fiscal français, contrairement à la plupart de celui qui fait référence dans les pays européens voisins (l’Allemagne, la Suède…), s’appuie sur des rentrées d’argent régulières par l’intermédiaire de taxes indirectes (la T.V.A. principalement, la taxe d’habitation …) ou d’impôts qui taxent les entreprises.

Les 50% des ménages français soumis à l’impôt sur le revenu subissent ainsi, au total si l’on considère l’impôt sur le revenu additionné aux différentes taxes et redevances dont ils doivent s’acquitter, une fiscalité lourde.

Ce phénomène est en outre accru par le fait que bon nombre de foyers français sont constitués de couples vivant en concubinage sans être mariés. La fiscalité s’alourdit donc encore plus.

De façon concomitante, l’application des 35 heures a conduit, dans la phase que nous vivons actuellement, à un appauvrissement des salariés, ou en tout cas à des perspectives d’augmentation beaucoup plus réduites. De la même façon les heures supplémentaires ne constituent-elles plus (ou rarement) un moyen de faire face à des dépenses ponctuelles.

Il est donc bien difficile, dans ces conditions, de songer à mettre de l’argent de côté…

Or le problème des Retraites prend de plus en plus d’ampleur. On sait aujourd’hui, et de façon formellement établie, que les rentes servies demain aux retraités ne suffiront plus à leur assurer une existence décente. D’autant que l’espérance de vie qui va en s’accroissant (un trimestre par an!) nous laisse imaginer que si de plus en plus de gens vivent vieux, les besoins en soins divers (assistance médicale, hébergement en centres semi médicalisés, assistance quotidienne pour effectuer les tâches de la vie courante…) iront croissant.

Comment faire pour parvenir à se constituer un complément de retraite à une époque où les frais de fonctionnement d’une famille ne cessent d’augmenter et où on ne parvient pas à épargner des sommes suffisantes en vue de ses vieux jours? Plus on attend, plus la somme requise mensuellement pour constituer un capital ou une rente suffisant augmente !!

Notre réflexion nous a naturellement conduit à rechercher un investissement qui réponde aux 5 préoccupations suivantes:

1)   Face au constat de la baisse permanente du pouvoir d’achat :

     —–> Possibilité d’augmenter ses revenus,

2)   Confrontés au déficits des caisses de retraite :        

     —–> Garantie d’un complément de retraite,

3)   Compte tenu de la volonté de générer un capital sans effort d’épargne trop important :

     —–> Constitution d’un capital significatif (et garanti),

4)   Pour protéger ses ayants droits, comme lors de tout investissement :

     —–> Couverture décès (capital + rente),

5)   Trouver  une solution pour réduire la pression fiscale :

     —–> Comment investir tout en réalisant une économie d’impôts substantielle (jusqu’à 111.00 € de votre chèque d’impôt sur 15 ans),

et ce sans vous demander un effort d’épargne susceptible de trop réduire votre train de vie actuel.

Le « placement-pierre » répond à ces préoccupations et peut constituer un investissement qui conjugue économie d’impôts et revenus réguliers dans le cadre des derniers dispositifs fiscaux, telle la loi Scellier.

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